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· 梁云风 | 文 关注秦朔朋友圈 ID：qspyq2015 ·
国庆节，堂妹从外地回老家，想趁着放假的时间在县城买房。她在县城看了好几个楼盘，到处对比行情，最后发了一些信息让我帮忙参考。我以为老家房价在疫情打击下会大跌，但最后发现县城现在的房价还挺坚挺，疫情前的平均单价在7500元左右，现在也就降了1000元，新盘基本都在6500元左右。而且，堂妹说，国庆期间看房的人非常多，“人挤人，感觉回到了疫情前。”
我也不得不感叹，市场的力量真是太坚韧了。
今年楼市的主基调是“救市”，我查了一下，老家县城在今年4月份出台了第一次救市政策后，又在9月28日发布了《促进房地产业健康发展和良性循环若干措施》，实施阶段性购房补贴，给予交易契税财政补贴，其中现金补贴最高12000元/套，提供50％的契税财政补贴，并降低首付比例，提高公积金贷款力度，下调房贷利率等。
留在县城的同学说，身边一些首套置业或者想要换套改善房的熟人都已经开始行动起来了，一个是目前房价降了不少，再有就是补贴力度动人心了。
小县城的救市决心是全国的一个缩影，地方已经竭尽全力，都眼巴巴地希望中央出手。自2017年以来，随着中央“化解重大金融风险”的决心强化，我国进入了“全民降杠杆时代”，全国房地产随之进入“下行期”。但房地产下行遇到了疫情，使得这一轮的周期相较2008年、2014年的底更难磨。
国庆节之前，新一轮的“国家级救市”正式启动。先是9月29日，央行正宣布阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，这也标志着中国的房贷利率将正式从“4%时代”进入“3%时代”，一大堆城市首套房贷利率将降至3%。这两年，我们的住房贷款从5.5%一路走低，目前已经进入中国房地产买房时代的“最低门槛”。
紧跟着央行的步子，9月30日，财政部和税务总局联合发布了《支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，从2022年10月1日到2023年12月31日期间，对出售自有住房并在一年内重新买房的纳税人，对“销售房屋缴纳的个人所得税”给予退税优惠。此前的政策是满五唯一才能“免征个税”，而现在只要“一年内卖一买一”，就可以免征个税，对于那些想改善住房的群体来说，是一个重大的利好消息。
总体来看，央行和财政部、税务总局的两个政策，都是朝着降低购房成本、鼓励买房的目的去的。从目前来看，决策层的政策篮子里工具还很多，关键是看决策层怎么来看待房地产这个行业，以及调控的价值选择。
当我们讨论中国房地产的时候，一个绕不过的话题就是其“周期性”特征。从“调控”到“救市”，再从“救市”到“再次调控”，一轮又一轮的周期造就了今天中国房地产繁荣又严峻的局面。但是现在房地产面临的最大问题不是经济问题，反而是价值观问题，因此在公众层面还存在一些分歧。
比如对高房价的问题，有人认为是开发商为富不仁，为谋取暴利故意炒作；而开发商则认为房价上涨的主要原因是政府搞土地财政，毕竟居高不下的地价占了房价的一大部分；也有人认为这是市场炒作的结果，以往山西煤老板、温州炒房团，以及如欧成效那样的专业炒家，都在推高中国房价。
那么房价与调控的背后到底又是什么呢？
最近看国家行政学院王东京教授的新作《中国经济突围——新发展阶段的关键议题》，看完之后，里面关于房价、土地财政、炒房等几个问题讲得很清楚，其观点让人茅塞顿开。
以房价为例，今天的高房价很多人认为是房地产开发商为富不仁、哄抬房价所致，所以我国房地产开发商的声誉至今不高。特别是在行业下行的时候，房企纷纷爆雷，房企老板们声誉已经跌入尘埃，看看恒大今天在社交媒体上的风评就知道，但凡恒大有什么新闻，跟帖几乎清一色地喊打喊骂。这里面固然有其他的原因，但认为开发商赚取了暴利的原因，还是很重要的一个。
王东京教授认为，开发商赚取了暴利的说法本身就存在问题。首先一个问题就是，没有人能说清楚价格高出成本多少是暴利。是20%还是30%？如把利润超出成本的30%视为暴利，那有大量超出30%的行业，比如生物制药、白酒、餐饮等等，高出这个标准的行业或者企业肯定不少，是不是也要反对这些行业呢？比如白酒行业利润率高于70%，茅台甚至超过90%，这样的暴利行业是不是也要调控管死？再说，如果不允许企业追求高利润，企业的创新动力又从何而来？
