从经济学的角度看，高房价的症结并不是暴利，而是在供求。归根到底，商品房的前提是商品，而只要是商品，就会受经济规律的影响，如果一个产品供需平衡，很难会出现价格单边上涨的不正常情况。
那么为什么今天房子供应这么多，价格还是涨呢？今天中国房地产行业是高空置率和高房价并存的，而造成这个问题的原因之一就在于商品房市场结构性的失衡。王东京教授认为，由于目前建设用地受限，导致开发商一窝蜂地建高端住宅，结果就是高端住宅老百姓买不起，而买得起的“平价房”又没有供给，从市场有效供给来看，住房还是供不应求。
所以今天各个城市都在力推保障性住房、共有产权房等供给形式，希望通过加大“平价房”的供应力度，来改变供需失衡的状态，实则也是一条可选之路。
当然，看清了市场供需失衡的人很多，但为啥各地的保障住房、共有产权房推行力度这么慢呢？特别是住房价格一路走高的北上广深，保障住房占比实在是太低，“房住不炒”的核心到底是什么，是打压房价还是保障供求，让“居者有其屋”呢？
这就不得不讨论土地财政的问题了。
土地财政其实涉及政府的价值选择。
在过去房地产周期中，房价大涨的时候，受益最多的无疑是卖地的各地政府，因此，当房地产商被千夫所指时，他们却归罪于地方政府的“土地财政”。
那么到底是地价推高了房价，还是房价拉高了地价呢？从表面上看，这有点像“鸡生蛋、蛋生鸡”的关系，但王东京教授认为，从经济学角度很容易看出谁因谁果，因为价格由供求决定，而不是由成本决定，地价高不一定推高房价，不然就解释不了房地产下行时，开发商成本未变而房价大跌的现象。
举个例子，比如当前因为经济下行叠加疫情，房价大跌，很多城市土拍流拍率升高，土地价格降了下来，究其原因，是房价下跌使得土地需求下降，如果不是地方城投和国企、央企地产公司拿地托底，土地价格会下跌得更厉害。由此可见，是下游产品决定了上游产品的价格，而土地相对于住房是上游产品，住房是下游产品。
当然，很多人会说，今天的中国房地产市场，市场经济规律几近于失灵，我们的房地产周期也基本上是“政策周期”。从土地财政的角度看，如果地价高，开发商加上成本与利润，最后的房价肯定高于地价低的地方。
但真的会这样吗？我们可以做两个假设，一个假设是，甲乙两个开发商在同一地段拿地建房，假设拿地时间不同，甲的地价是乙的一半，若乙的房价是每平米2万，拿地价便宜的甲会不会只卖1万呢？毫无疑问不会。
另一个假设，同样是甲乙两个开发商在同一地段拿地建房，假设拿地时间不同，甲的地价是乙的一半，碰到行情大跌，甲为了促销将房价从两万降到了一万五，这个时候拿地贵的乙会不会降价呢？从市场经验来看，乙大概率会跟着降，因为如果不降，他的房子更卖不出去。
所以，地价和房价的关系，我们只能说地价升高，会有抬升房价的可能，最终决定房价的还是供求关系。只要住房供求短缺，地价无论高低房价都会上涨。
当然，这里还有一个极端的推论，假设某地市场房价的最高价是两万每平，如果政府地价卖到了两万每平，这个时候开发商会拿地吗？这就得分情况。一般来说不会，但从实际经验来看，上海、南京都曾经有地王拿地时超过了当时周边房价，这个时候，开发商拿地的逻辑其实是赌房子的上涨预期，至于最后上市时亏不亏本就要看天了，其本质仍是供求关系。
王东京教授的结论是，地价升高并非政府有意为之，因为房地产用地一律招拍挂，地价要由开发商竞价决定，有人出高价，政府不可能卖低价。
这一点，我倒是与他的看法不同。卖地虽然都是市场行为，但如果政府有控制高房价的决定，完全可以在地价上出手做文章，而在这上面调控的有效性决定比在销售端限购、限价更有效，但政府不愿意这么做，实则依然是土地财政在作怪，地方政府太依赖于卖地收入，这也是我本节开头所说的，为什么土地财政是一个价值选择的原因。
我赞成王东京教授所言，供求关系决定房价，但地价的高低归根到底受政策影响更明显。
