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SOHO中国主要项目都在京沪核心地段，但短视的散售模式，摇摆不定的战略定位，让这一手好牌并未打出好的结果MlN拜客生活常识网

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文 | 张光裕 王博 陈嘉瑶MlN拜客生活常识网

编辑 | 马克MlN拜客生活常识网

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潘石屹夫妇寻求出售SOHO中国（0410.HK）股权及内地资产已有两年，靴子终于在6月16日落了地。MlN拜客生活常识网

据收购要约，黑石集团（NYSE：BX）拟以每股5港元的价格，从潘石屹家族信托Cititrust手中购得54.93%的SOHO中国股权，成为公司控股股东，交易总对价约为142.8亿港元。 MlN拜客生活常识网

2020年3月时，黑石与SOHO中国已就交易事宜有过接洽。据彭博等媒体报道，当时黑石给的报价为每股6港元，将SOHO中国私有化退市，交易最终没有谈拢。当时市场上不乏声音认为报价偏低，黑石是在利用疫情的低迷期“趁火打劫”。 MlN拜客生活常识网

一年后，报价又低了1港元，据此折算，SOHO中国公司价值从40亿美元跌至33.5亿美元。而这一次，即使“贱卖”，潘石屹也选择接受，他去意已决。 MlN拜客生活常识网

受黑石收购利好消息影响，6月17日SOHO中国股价上涨21.05%，但第二天就止涨回落，6月18日港股收盘，SOHO中国跌3.48%，报收4.44港元/股，相较2007年发行价8.3港元/股几近腰斩。市值233亿港元，约合30亿美元。MlN拜客生活常识网

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黑石是SOHO的良医，但不是归宿

商业地产项目估值以现金流为最重要参数。黑石再次压价，可能是基于2020年SOHO中国主要资产的出租表现。据其2020年报，截至当年12月31日，公司成熟投资物业的平均出租率为82%，同比下降了8个百分点。MlN拜客生活常识网

SOHO的主要资产是分布在京沪两地、以写字楼为主的九大项目。在北京，光华路、朝阳门、丽泽三大项目去年底出租率不到7成；在上海，天山广场、复兴广场出租率同比下跌超10个百分点。受此影响，公司在2020年的租金收入同比下降16%。 MlN拜客生活常识网

表现如此低迷，不能只赖疫情和市场周期，而忽略了SOHO中国自身的经营不善。以北京市场为例，仲量联行数据显示，2020年底北京甲级写字楼整体空置率为15.4%，而上述SOHO在北京的三大项目，空置率都超此标准1倍以上。 MlN拜客生活常识网

SOHO经营不好的最根本原因在于，其之前的商业模式为类住宅的销售模式。虽然开发的是写字楼，但SOHO像卖住宅那样将其散售掉。这一模式下，SOHO获得了高利润高回报率。但习惯了挣快钱，让SOHO在之后向更符合商业地产规律的长期持有运营模式转型时，出现水土不服的状况。 MlN拜客生活常识网

受散售的商业逻辑影响，SOHO一直以来长于营销，弱于经营，对物业的管理始终缺乏品质感，导致长期缺乏有实力的大企业入驻。于是在疫情黑天鹅下，项目的抗压能力明显不足。