21世纪资管研究院研究员 李览青、宋为玄在房地产市场严监管环境下，下半年以来房企通过公开市场融资的能力承压，也由此引发市场对部分房企的隐忧。
继境外信用评级机构接连下调建业地产、新力控股相关美元债评级后，近日，常年位列中国房企前五的绿地控股集团有限公司（下称“绿地集团”）也被穆迪调整主体评级展望至“负面”。
9月23日，穆迪确认维持绿地控股集团的“Ba1”企业家族评级、绿地香港的“Ba2”企业家族评级，以及绿地全球的“Ba2”高级无抵押票据评级，并将主体评级展望由“稳定”调整为“负面”。
对于此次调整，穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示，穆迪预期在未来12-18个月内，中国房地产和建筑市场的疲软、在岸融资渠道的紧缩和离岸债务资本市场的动荡，将削弱绿地集团的信用质量以及发行新债以满足运营和再融资需求的能力。但另一方面，未来12-18个月内，穆迪认为绿地集团拥有充足的流动性以解决再融资需求，将保持基本稳定的地产销售额，持续推进去杠杆化。
受今年部分房企流动性风险事件影响，近期绿地集团美元债异动频繁，其中，9月14日，绿地控股2023年9月到期美元债创下3个月最大跌幅，6.75%债券每1美元跌1.8美分至80.1美分；此外，2024年3月到期的6.75%债券每1美元跌1.7美分至76.8美分；2023年4月到期的6.125%债券每1美元跌1.2美分至83.2美分。
在境内公开市场融资受限的情况下，绿地集团旗下上市公司绿地控股（SH.600606）转向非标融资与发行商票。近两年绿地控股还通过收并购发力基建业务，改善财务结构。
从2020年末“三道红线”全踩，到今年一条红线达标转绿，对于负债超1.2万亿的绿地控股来说，如何压降债务规模，达到监管要求，防范流动性风险，一直是投资者关心的问题。
“三道红线”一条转绿，绿地控股开启“卖卖卖”模式
根据绿地控股2021年半年报显示，公司总资产13996.84亿元，同比增加19.51%；总负债12338.64亿元，同比增加19.02%；资产负债率为88.15%，较年初的88.89%下降了0.74个百分点。中指研究院数据表明，截至2021年6月末，绿地控股“三道红线”一条转绿，现金短债比为1.05，达到监管指标，剔除预收账款后的资产负债率为81.87%，净负债率为115.24%。
绿地控股在财报中表示，净负债率也在逐渐回落，预计在近期将达标转绿。
为降负债、降杠杆的目的，绿地选择“割肉自救”。从去年开始，绿地为了降低有息负债一直试图通过出售资产来“减负”。
今年7月，绿地控股拟将全资子公司上海绿闵物业管理有限公司100%股权作价12.6亿元转让给花样年控股集团有限公司旗下指定主体，同时与花样年控股进行未来五年的战略合作。
出售物管业务回血资金并非先例。早在2017年，绿地就将全资子公司上海绿地物业服务有限公司100%股权转让给雅居乐物业，股权转让对价为10亿元。
除了出售物管公司外，“不挣钱”的酒店资产也被拿出来拍卖。
5月13日，绿地控股在2020年度业绩会上表示，旗下有总价值超30亿元的四家酒店正准备出售；6月25日，据金辉控股发布公告称，金辉控股的96%非全资附属公司北京金辉(作为买方)与上海绿地酒旅集团(作为卖方)订立股权转让协议。绿地将旗下上海九龙宾馆有限公司100%的股权作价8.60亿元出售给北京金辉。
不仅如此，绿地今年也明显放缓了拿地力度。据中指研究院数据显示，绿地今年上半年拿地金额为223亿元，较2020年同期的372亿元下降近150亿元，降幅约40%，在房企拿地榜单中的排名也由第9名降至第23名，其“攻城略池”的速度明显放慢。
（资料来源：中指研究院）
此外，针对上半年房贷收紧、按揭短缺的政策环境，绿地控股狠抓销售回款，实现合同销售金额1641亿元，同比增长23%，合同销售面积1294万平方米，同比增长25%，销售回款1466亿元，同比增长17%，回款率超过89%。
得益于降负债、抓回款、控拿地，目前绿地控股现金流大幅改善，截至2021年6月30日，上市公司经营活动产生的现金流量净额为285.98亿元，同比增加591.19%。
