房价不能跌！“房地产之父”孟晓苏：中国初尝房价下跌苦果
董建华特首非常感谢我对香港政府的帮助，我的作为也受到领导的表扬。董建华先生后来回顾起这段惊心动魄的经历，他感慨地说：“什么价格都能跌，房价是跌不起的”！这是执政者从惨重教训中总结出来的经验。房地产是信心经济，香港房价下跌影响到居民信心，进入到“房价下降—预期不良—需求收缩—经济低迷—失业增加—房价再下降”的恶性循环，让香港特区政府在应对东南亚金融风暴面前雪上加霜。而香港政府又顾忌到当时媒体的说法，长期不敢推出“救楼市”政策。直到香港媒体停止唱衰楼市之后，港府仍然拿不出救市良策。最终还是通过香港媒体炒作“央企来香港买房”的信息，得到社会各界的热烈欢迎，房价重新恢复上涨，才止住了楼市继续下滑，帮助香港市民恢复了信心。
香港这段历史殷鉴不远，值得我国内地各地记取。
二、美国房价周期性跌落的经验教训
我26年前曾在美国麻省理工大学做访问学者，与我同办公室的比尔 威顿教授就是研究美国房地产周期的专家。我从美国学到的房地产理论被用于成功指导中国房改。美国房地产走势呈周期性变化，18年为一个周期，其周期性波动的时间点都相当准确。近五十年三次从峰值下跌的拐点分别是1972年、1990年和2008年，跌至谷底再转入复苏轨道。细看这三个周期的峰值与谷底，相距都正好是18年，实践验证了美国房地产周期理论的准确性。
房地产周期性起伏对于美国经济影响很大。人们都看到了美国经济大约十几年就会遭遇一场大的危机，还把它们误当成是其它因素的影响。比如1972年房价下跌带来经济下滑，被说成是“石油危机造成的”；1990年房价下跌造成经济萎缩，被说成是前苏联解体后“美国军火工业萎缩造成的”；2008年房价下跌造成经济突然断裂，被说成是“雷曼破产、两房倒闭造成的”。其实都是美国房地产运行到了周期性下行的时期，房价下跌影响到居民信心，从而引发“多米诺骨牌效应”造成的。美国出现的也是“房价下降—预期不良—需求收缩—经济低迷—失业增加—房价再下降”的恶性循环。
美国房地产周期对于美国政治与外交的影响都是巨大的，它甚至能在总统选举中左右选情。老布什总统是业绩突出却仅任职一届的倒霉蛋，他在任期间赶上1990年美国房地产下跌，国内经济急剧下滑，“军火工业垮塌”仅是一个次要原因。他的继任者克林顿总统在八年任期中，房地产从复苏步入上升周期，经济恢复增长，一举还清国债，轻松获得成功。小布什总统也受房地产牵累，在任期间遭遇2008年美国房地产再次下跌，引发全球金融海啸，其中“雷曼破产”与“两房倒闭”都是美国房价下跌引发的。奥巴马总统则巧逢2012年以来房地产上涨周期，美国经济强势复苏，在经济高涨中完成八年任期。两届共和党总统遭厄运，被民主党说成是“共和党无能”；共和党的特朗普则把它说成是“布什家族厄运”。其实都不是那么回事，不是党派与个人能力的差异，而是美国房地产周期规律使然。
美国房地产现在发展势头正猛，从2012年进入增长周期以来，持续10年仍然涨势良好。所以面对新冠疫情汹涌来袭，美国经济仍然增长强劲。美国政府也在努力维护着节节上涨的楼市，用楼市价格吸纳无上限超发的美元货币，不断垒高未来将断裂的水坝。美国下一次房地产下跌将什么时候到来呢？根据18年一轮变化的周期性规律，下次房地产的拐点将会出现在2026年。在这之前都是上涨期，拉动经济继续攀高，然后出现断裂型下滑。从美国总统换届选举的时间表看，下次大选是在2024年，2025年1月新总统就职。那时不管两党如何争功，当选的下届美国总统都将会在任内踩中房地产周期性下跌的地雷，成为给美国经济带来厄运的灾星。
我希望用这些真实的故事告诉大家，房地产的确是经济学中的一门学问，需要用科学态度来分析对待，而不能迎合非理性的炒作。还可以看出，房价长期与大幅下跌，对于一个国家或地区来说，都不是一件好事。
有趣的是，美国政府不仅在悉心呵护美国的房地产市场，从来没有出台过任何“打压房地产过热”的政策，而且还多次表示对中国楼市的关注。去年恒大公司暴雷的时候，美国国务卿布林肯曾提醒过中国，要关注中国房地产出现的问题。今年4月7日美国财长耶伦又说：“我看到中国房地产行业存在严重风险。中国房地产行业的放缓将对中国的增长前景造成压力，并对全球产生影响”。美国领导人出于对美国房地产作用的认识，关注着中国房地产，担心中国楼市低迷的影响所及，不只是中国经济而会影响到全球，这也说明中美两国在经济上高度融合。
