房价不能跌！“房地产之父”孟晓苏：中国初尝房价下跌苦果
“他山之石、可以攻玉”。我国在楼市政策上，需要更多学取发达国家与地区的经验，谨防其房价下跌、经济萎缩的教训重演。尤其要避免人为打压房价、扰乱房地产市场的非理性行为，谨防错误政策对全局带来影响。
三、我国要谨防房价长期下跌伤及经济
前车之鉴、足以为训。如果说房价过快上涨不是好事，那么房价过快下跌或长期下跌更是对经济损害巨大。需要保持楼市与房价基本稳定，即中央多次要求的“稳地价、稳房价、稳预期”。当然房价之“稳”不是静态的“稳”，房价涨幅能做到与社会商品零售价格涨幅相一致，那才是真正的“稳”。
房改24年来，我国房价持续上涨的趋势是明显的。未来房价走势到底是涨还是跌？从大趋势上说肯定是涨。
我对房价涨跌的问题有三个看法：“短期看供求”，供求关系决定了房价的涨落。现在大城市普遍供应不足，应该涨还是落？答案是肯定的。“中期看地价”，日本当年房地产价格大跌，是因为地价大跌，跌掉了75%，中国的地价是政府控制，而且拍地一块比一块高，只涨不落，它怎么会使房价下跌呢？“长期看发钞”，这些年全世界都在印钞，中国政府也要保持货币流动性的合理充裕。虽然我国大量减税，但是还有印票子的手段。“铸币税”是个好东西，它可以在整个社会税收减少的情况下，通过发钞来向富人征税。它是让有钱的人多缴，而靠工资生活的老百姓就没有多少要缴。这不是完善“第二次分配”的一个很好手段吗？
讲完了印钞，再反过来讲房价的问题，货币印多了当然资产价格要上涨。现在美国通货膨胀已经起来了，中国物价却控制得不错。中国资金流向哪里去了呢，流向资产价格包括房地产了。美国的资金也在流向房地产，美国房价前年上涨11%，去年又上涨了16.9%。如果把这些资金从房价里挤出去，没有保安全的蓄水池了，它就会流向CPI，推升通货膨胀。当年吴敬琏老先生说过：“打压房价会使物价上涨”。现在联系现实再去理解他的话，觉得很有道理。
再来分析为什么我国要持续打压商品房价格？深层原因是有人长期忽视保障房建设，并且试图用降低商品房价格取代政府建设保障房的责任。本来在1998年制定房改方案时，设计的我国住房供应体系是“住房双轨制”，是“市场提供商品房、政府供应保障房”。我是当年的房改课题组组长，那是吸取许多国家成功经验作出的正确设计。2018年中央经济工作会议用“完善两个体系”来表述，要求“完善住房市场体系和住房保障体系”。去年年底中央再次从住房双轨制角度提出对保障房与商品房的要求。按照中央要求，本来就应该是“商品归商品、保障归保障”，商品房价格上涨对低收入家庭购买或租赁保障房没有什么影响，反而使有房居民家庭财产保值增值。
我很早就提出，看房价要看“结构性房价”。什么是结构性房价？老百姓要买的房不是平均房价，是他能买到这个房子的房价。收入高的要买商品房，低收入家庭如果买房，就可以去买保障房，这对低收入家庭是优惠。如果保障房的量增多了，进入到了整个房价就会拉低整个平均房价。这不是商品房价格低了，而是保障房比例多了，这叫做“结构性房价”。到现在为止有人还仍不重视结构性房价，一股脑地要压高价商品房的价格。真能压下来跟低收入家庭有什么关系呢？确立好完善双轨制目标，政府就没有必要去刻意压低商品房价格，更不需要为降低商品房价格而动用行政手段实行“限购”。
现在部分城市房价刚刚下跌，跌幅虽然不大，但是对于居民楼市信心的影响很大。我记得在2003年去香港“救楼市”时，有香港企业家跟我说：“六年不买房，孩子都长大啦”！我问他为什么不买房呢？他叹口气说：“不是说房价还会下跌嘛”。可见在“房价下跌”的预期下，有支付能力的购买者也会持币观望，毕竟房屋是居民能够购买的最大件商品，而且要用多年的收入与还款去购买。只有让居民看到房价不会再跌，他们才能有信心去买房。什么情况能让居民确信房价不下跌了呢？只有房价涨起来，他们才相信房价不下跌了。
房地产是信心经济。要“稳住经济大盘”，就需要稳住居民楼市预期。回想2008年在全球金融海啸冲击下我国经济出现下滑时，当时很清晰的政策导向就是重启房地产市场。在领导人说出：“信心比黄金与货币更宝贵”的鼓励下，居民购买力很快回到楼市，使得房地产价格不降反升，让我国顺利渡过难关。再一个案例是2014-2015年我国经济萎缩，制造业与采掘业都急剧下滑，“钢材卖成白菜价”。中央那时及时采取了“房地产去库存”的治本之策，用重启房地产市场挽救了危局。
