还不起，也借不到。
曾经，“借新还旧”是房企们百試不爽的杠杆游戏，支撑着这个行业的高速发展。
现如今，这招不灵了。
2021年下半年以来，标普、惠誉、穆迪这世界三大评级机构，陆续对多家房企进行评级下调、展望负面，高达250余次。
穆迪甚至在去年10月，一个月内下调了29家房企的评级。
不少国内龙头房企也未能幸免。
对此，有房企选择“躺平”，也有房企选择了反击——撤销评级。
图源乐居财经
但无论主动或是被动，一大批房企都因此失去了在海外市场发债的机会。
数据可以说明一切：
2022年1-5月，房地产企业债券发行总额为3344.7亿元，其中海外债占比仅为4.3%，同比下降21.1个百分点；
而整一个五月，房企新增海外债的金额为：
0。
国内呢？
整体而言，房企的融资规模都在缩小，但民企要过得更惨。
贝壳研究院数据显示，2022年一季度房企境内外债券融资累计约1733亿元，同比下降43%。
其中，境内债发行占比高达80%，发行人性质为国央企的占比则高达94%。
相较之下，2022年前5个月违约房企中，倒是有89%都是民企。
图源中泰证券
不过，支持房企合理融资的声音亦有出现。
4月底，人民银行召开专题会议，要求“保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求”。
5月初，银保监会也开会表示“要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷”。
同日，深交所发文指出，“允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券”。
随后，包括碧桂园、美的置业、龙湖在内的5家房企被选为示范房企，公开发行人民币债券。
有分析师表示，“房企示范名单接下来可能会动态调整，有望增加到10余家”。
但随之而来的一个问题是：能有几家房企，能撑到成为“示范房企”的那一天？
那些还不上海外债，也借不了境内债的房企们，还能从哪里搞钱？
拼了命的房企们
卖房！卖房！卖房！
这可能是许家印和众多房企老板手里唯一的救命稻草。
同策研究院就曾表示，“从信用债的融资缺口来看，未来2年-3年内都存在融资缺口，只能靠项目销售回款来偿债”。
也正因如此，小麦换房、大蒜换房、西瓜换房、街道定kpi卖房、公务员进城卖房......各种魔幻卖房的新闻层出不穷。
我们在前文《小麦换房背后，不顾一切救市》里还提到过，不少地方也为卖房出台了不少利好政策。
房企拼了命卖房，地方也劳心劳力地出政策，有用吗？
目前来看，效果尚未显现。
2022年1—5月份，商品房销售面积为50738万平方米，同比下降23.6%；商品房销售额48337亿元，下降31.5%；其中，住宅销售额下降34.5%。
国家统计局数据截屏
无论如何，只能说是下降趋势放缓，所以万科郁亮的那句“短期市场已经触底”，说得很高明，没有任何毛病，但是并没有说这个“触底”是对谁而言，又要持续多久。
如果是对于头部房企来说，确有一定的“反弹”迹象。
自2022年年初起，头部房企销售市场占有率便保持上升态势，5月累计销售金额TOP10的房企，在百强中占比已经达到40.7%。
如果是对中小房企来说，“触底”可能为时尚早。
2020年，全国共计有408家房企破产。
2021年，这个数字是343。
紧接下来的7月，又是房企的还债高峰——要还的境内债规模达年度最高的1047亿元，美元债达65.57亿，合计人民币约1500亿元。
