烂尾楼盘遭业主强制停贷，预售制该不该取消？专家：可探索现房销售
房企预售资金“蒸发”、烂尾楼盘交付无期、业主要求强制停贷……类似场景在全国多个城市上演。
近期，全国多地烂尾楼业主联合发起声明，要求强制停止偿还贷款，直至相关项目完全复工为止，涉及城市包括河南省的郑州、商丘、新乡、南阳、周口，以及山西、江苏、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多个省份的城市。涉事楼盘中，也不乏前些年颇受市场关注的“网红”楼盘，部分楼盘甚至在开售时“日光”。
楼盘烂尾背后，房企和预售资金监管银行分别应该承担何种责任？业主单方面要求强制停贷是否可行？业主利益该如何保障？预售制是否应该取消并改为现房销售？
基于上述问题，第一财经专访了中国房地产数据研究中心执行院长陈晟，中国社会科学院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任王业强，人大国发院城市与房地产研究中心主任况伟大，北京大学房地产法研究中心主任楼建波，上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿，北京市盈科（深圳）律师事务所合伙人律师骆训文，北京云嘉律师事务所合伙人张博等多位地产领域专家和实务界人士。
多名受访者认为，在住房市场下行，房企进入“慢周转”时代，房企资金链紧张，叠加疫情及防控政策影响地产链条企业复工等因素下，此前房企违规挪用资金、监管不到位等问题逐渐暴露出来。从短期来看，小业主“强制停贷”或承担较大风险，地方监管部门需落实好协调和兜底责任；从较长时间来看，预售资金监管需继续优化，完善对小业主的救济措施，比如探索采用担保方式。
“强制停贷潮”背后是房屋烂尾问题，烂尾楼产生背后有哪些原因？又有哪些原因触发业主集体停贷？
在崔光灿看来，烂尾楼是房地产行业发展周期中一个常见的现象，也是房地产开发企业风险外溢的直接表现。
“预售资金监管是一个防范项目资金被挪用，保障项目建设顺利完工交付的制度设计，但在实践中，由于房地产项目的开发建设主体是房地产企业，银行并不能起到全面监管项目进度和资金使用的情况，所以，当企业出了问题，一般是较难保障项目顺利完工交付的。” 崔光灿称。
况伟大表示，房企的交付风险与过去多年“快周转”模式下的累计效益不无关系。但在“三道红线”之下，房企资金周转慢了下来，多数房企多元化经营模式行不通了，叠加去年下半年以来，房企融资、开发、销售全链条遇冷，一些房企出现了“拆东墙、补西墙”的资金挪用等行为，交付风险进一步增大。
楼建波则认为，近期，受国内疫情反复和防控政策影响，房地产业复工复产面临更多不确定性、收入缩水让业主风险预期进一步下调。此外，部分地区出现的楼市政策“宽松潮”，优化预售资金监管政策的做法，在增加商品房预售资金使用灵活性的同时，也客观上带来了一些监管的不到位。
王业强称，政府部门的监督问题同样不可忽视。一方面，房企开发是要到住建部门备案，因此，住建部门有监督房企开发过程中可能存在的风险；另一方面，房企违规挪用预售款，有地方的政府部门为了加快房屋开发，出面向银行担保。
虽然烂尾楼问题在多地都长期存在，但“多地小业主联合发起声明，要求强制停止偿还贷款”的行为并不多见。
多名受访者认为，这背后有诸多因素，例如，疫情之下业主偿债能力加大；房企频发暴雷影响市场信心，业主在明知房企复工无望的情况下，只能将维权的压力只能施加于银行等。
另一个触发小业主集体停贷维权的原因或与此前零星存在的司法实践有关。骆训文称，此前，在银行起诉小业主主动停贷的个案中，存在地方法院乃至最高法判决称“烂尾楼的风险不应全由购房者承担”的情况。“法院在做出此类个案判决时一般是出于公平的角度，因为相关涉事银行大都存在一些违规操作。”
业主停贷对房企会产生多大的压力？
多名受访者一致认为，由于业主和开发商之间签订的是购房合同关系，而和银行之间的按揭贷款合同关系，均是单方面的。故此，业主停贷对房企“施压”有限。
