经济观察报 记者 陈月芹7月中旬，某房企高管夏晖收到了来自公司属地建行分行的开会通知，会上透露有关部门拟成立一个千亿级房地产基金，专门用于解决出险房企的一些问题楼盘的债务问题。
夏晖所在房企是近期监管部门拟进行纾困的12家房企之一。12家公司包括：世茂集团、融创中国、绿地控股、中南建设、阳光城、奥园地产、融信中国、荣盛发展、中梁控股、佳兆业、广州富力和恒大集团。
从2021年9月份恒大危机开始，房企先后遭遇了预售资金冻结、市场销售下行、按揭收紧等剧变。部分民企大量出售资产还债，以维持现金流，仍逃不过“爆雷”的命运。公开违约后，这些公司在一线的销售直接受到冲击。
近半年多，住建部与央行确立了“一企一策”原则，成立了针对包括夏晖所在公司的风险处置小组，要求企业频繁汇报处置进展，前后已开了数十次会。连公司需要部分城市释放富余预售监管资金，都由该小组出面，拉来银行负责人多方座谈。
然而，债务处置成效甚微，保交房的进展也不及预期，一些地区的项目出现了业主停贷风波。在此背景下，千亿级房地产基金的消息，似乎让深陷化债泥潭的出险房企们看到了生机。
经济观察报获悉，该基金首期募集规模为800亿，由建设银行和央行筹集，未来规模有可能达到数千亿。值得注意的是，这笔基金成立的初衷，并非以救助房企为目标，其目的仍然是保交楼，维护住房消费者合法权益。
知情人士透露，房地产纾困基金目前处于启动期，募资规模和运作模式尚无定论，仍存变数。
千亿级纾困基金
多个地方政府信源告诉经济观察报，拟成立千亿级房地产基金的消息属实。
近半个月来，住建部已让各省住建部门统计当地需要房地产基金支持纾困的项目清单。除了12家问题房企，地方政府可以上报当地还需纾困的龙头房企名单，以民企为主。
据了解，该房地产基金已筹集首期800亿，分别由建行和央行募集。夏晖从建行处得知，基金总的规模可能达到3000亿-4000亿元，建行只是其中一个基金管理人。
不过，一位住建系统官员透露，这个房地产基金的筹资规模和运作模式仍存在变数。
近一年来，地方政府对12家问题房企的风险处置存在较大困难，一些地方城投无法一力兜底，出险名单仍在不断扩大。7月中旬出现的停贷风波，使得保交楼任务更加迫在眉睫。
7月28日，中央政治局召开会议部署下半年经济工作，再次强调要“稳定房地产市场”，“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。
纾困基金则提供了另一种解题思路。
前述住建官员透露，监管层初步希望该基金给出险房企的项目作项目股东，给资本金增信，相当于债转股，“可以很好地把一些出险项目盘活，还可以再融资”。
他表示，相比恒大等龙头房企的债务规模，约3000亿元的基金规模不大，但作为资本金的基金可以撬动10倍甚至更高的杠杆。
此外，自去年下半年以来房地产陷入困局，监管层的处理十分谨慎，“用药计量上还是走一步看一步，不是开出一剂重大利好‘猛药’，其主要目的是稳预期”，该官员说。
“相比过往监管喊话，此次的基金是拿出真金白银”，前述住建系统官员补充。
救项目，不救企业
经济观察报获悉，监管层直到今年7月才推出房地产基金，还基于以下考量：
在行业下行周期，部分房企积极自救，地方政府从中协调资金和其他支持，而部分房企选择“躺平”。监管层知悉房企的不同选择，认为房地产基金不能助长部分房企“等靠要”的风气。
因此，有关部门将对各城市上报的纾困项目清单进行层层筛选。
多个城市政府官员强调，“救项目，不救企业”是房地产基金的底线原则。资金注入的主体是被筛选后确定的项目公司，而非出险房企集团层面。具体应报哪些房企、规模多大，由地方政府认定。
一位副省级城市的官员向经济观察报透露，各地住建局会统计在其管辖范围内有保交楼资金缺口的项目，初步简单核算项目账上现金、在途资金、剩余货值、项目未来现金流入情况，以及企业上报的未完成工程施工进展、开发贷、商票额度等等。
