如果企业项目能自负盈亏，或者资金缺口较小，当地住建系统会让其自己周转，“优先报资金无法平衡债务的项目”。
近期，该副省级城市官员还要上报确需房地产基金支持的本地区出险房企，这类区域性房企项目分布相对规律，规模也没有前述12家问题房企大。
如何筛选待纾困房企？该副省级城市官员透露，当地银保监部门、证监局等会给住建部门做预警，比如监测到部分企业的贷款已经或即将逾期，企业可能选择“躺平”的，也会将其上报，“纾困名单是动态更新的”。
部分城市由建行出面，直接与房企开会，收集统计待基金纾困的项目清单。夏晖记得那次会上，他和团队准备了数十页的PPT，当地建行支行负责信贷的副行长参会，但建行团队仅看了几页PPT，便转而提出几个关于公司有保交楼资金缺口项目的问题，但没透露基金的运作方式、下一步该怎么做。
前述副省级城市官员认为，只要企业不“躺平”，尽量不再增加爆雷项目，房企仍有希望通过自身经营渡过危机，而市场力量终究比行政手段更有效率。
一家长三角出险房企人士也佐证了该官员的说法，其所在公司一直以来积极自救，累计收到了来自属地政府协调来的数十亿元资金支持，以填补急需偿还的债务，避免了公开违约。
最难啃的骨头
近一年来，上述副省级城市官员很大一部分精力，用在协调银行冻结房企预售资金抵偿开发贷事宜上。部分银行甚至扣押项目公司法人章，导致即使项目预售资金账户有钱，但银行不允许房企使用，最终导致楼盘停工。
“每个项目债务结构都不一样，一项目一议，大半年都在处理这类纠纷”。该副省级城市官员说，保交楼、化解房企风险的难度，超出了地方政府的想象。
一位不愿具名的政府官员表示，中央层面多次强调“保交楼、稳民生”，希望更高层级部门能居间协调，使得地方政府、住建和金融部门在保障项目交房、房企债务协调、合理融资需求方面形成合力。
该政府官员长期参与处理房企不良资产，对千亿级房地产基金保持谨慎乐观。他认为，房企风险化解、保交房任务到了攻坚阶段，需拿出破釜沉舟的力度，其中，关键要看基金操盘手的思维。
无论基金用于收并购，还是用于发行共益债，或是入股项目作增信等等，在法制化、市场化原则上，如果这个基金对每个项目风控要求很严，要求项目可盘活资产必须能覆盖债务，资金才愿意进场，那基金能发挥的作用可能较有限。
该官员透露，中海、招商、华润等已获得百亿级并购贷额度，此类央企面向市场确也在积极开展收购，但这些收购执行白名单制，收购行为也是零散的，没有一个“领头羊”负责组织，因此房地产基金也需要国资委、银保监等部门的支持。
他认为，经过多轮优质房企收并购、企业盘活资产自救，目前剩余的待保交楼项目是难啃的骨头，需要基金操盘方综合评估，适当降低对项目纾困的门槛。
此外，该官员建议，房地产基金引入四大AMC机构，参与纾困项目的尽职调查。地方政府监管部门并不直接参与项目的经营，不能仅听房企上报项目资金和债务情况。尤其是有的房企财务混乱、资产交叉担保，可能连负责人都忘了项目做了多少次担保，因此需要专业的不良资产处置机构对项目的债权债务进行打包，作破产清算，此后基金再进场参股，解决剩余交楼问题。
（应受访者要求，夏晖为化名）
