宝能城56套房“上架”拍卖，前海世纪难抢平安银行碗中羹
今年3月初，平安银行副行长郭世邦在业绩会上表示，54亿元的宝能城项目将进入司法拍卖环节，用以偿还平安银行贷款。这一数字，与按起拍价计得的价值基本一致。这表明平安银行也没有指望在成交价将在起拍价上溢价太多。如果仅有上述资产用来清偿，扣除税款，平安银行清偿率可能不超过50%。
70亿私募债从何而来
中国证券投资基金业协会所查询到的公开信息显示，前海世纪成立于2014年1月。注册资本为10亿，实缴教5.3亿。基金公司成立至今共发行21只产品。目前仍未清算的还有11只。
基金名称大多为私募证券投资基金。也有一部分产品名称为纯债私募投资基金。
一名购买前海世纪产品的投资人张某告诉记者，前海世纪在多地设有募资点，发行的多为公开债的类银行理财产品，“前海世纪在各地设有网点，经常搞大型募资活动。宝能公开将这类产品定位为现金管理类产品，按照宝能自己说的，类似于银行的存款一样，是低风险的投资理财产品。“
张某告诉记者，其购买的前海世纪公开债产品，年化利率6.5%，并不算高风险类投资。托管银行为平安银行和民生银行。“为什么大家愿意买，因为宝能是三A级信用评级企业。”
根据记者从前海世纪投资人和宝能集团内部人员两方面确认的信息，前海世纪目前还有30亿左右债权未得到清偿，涉及投资人600多名。
另外，宝能集团旗下钜盛华还通过旗下的深圳市易顺成基金管理有限公司，以及金交所的平台融资。据宝能内部权威信源告诉记者，这部分私募债合计有70亿。而这些私募债，并没有包括在宝能集团的有息负债中。
张某告诉记者，宝能集团通过易顺成、前海世纪等平台发行的公开债产品，底层资产也都是宝能关联的项目资产。
此前也有媒体调查显示，上述两个平台为宝能集团自融平台。
2020年12月，前海世纪的100%股权，转给深圳建业工程集团股份有限公司（下称：深建业）。实际控制人由姚振华变更为林俊良。此前有媒体调查显示，深建业穿透后的股东与宝能集团多家公司所留电话一致，而目前的疑似实际控制人林俊良也能找到在宝能系的任职信息，深建业疑似为宝能集团关联公司。
宝能内部人士向记者透露，将前海世纪的股权转让出去，一方面是形成防火墙，另一方面，也是因为受到监管方面的要求，基金公司不能搞自融。虽然基金公司股权转移，但融资人是宝能集团，这是跑不掉的。
巨额土地增值税清缴争议
宝能城花园在今年6月份曾于阿里司法拍卖平台“上架”又“撤柜”。据第一财经记者了解，其背后存在巨额的土地增值税汇算清缴争议。
一位财税专家告诉记者，我国土地增值税执行的累进税率，在开发企业实现80%的项目销售后汇算清缴，税率从20%至60%不等。宝能城花园将按多哪个税率交土地增值税，需要比较开发支出和费用支出后确定的增值率，来确定。。
2008年和2012年，宝能集团通过两次股权拍卖，拿到了大连奶牛奶场有限公司老板陈谷嘉位于深圳南山区的牛奶场用地，据陈谷嘉在微博贴出的相关文件显示，宝能拿下这块200多亩的住宅用地，只花了3.5亿元，折合楼面地价只有400多元/平米。
深圳中院提交的不动产登记信息显示，上述宝能城花园这56套大平层住宅，150平米左右建面登记价，约为80万一套，如果这就是宝能城花园的建安成本，那与1400万左右单套价格相比，增值了1650%。。
目前开发企业土地增值税规定：增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;超过50%、未超过100%的部分,税率为40%。；超过100%、未超过200%的部分,税率为50%；超过200%的部分,税率为60%。
由于最终汇算清缴收入和建安成本不明，无法估算宝能城花园将缴纳的税额。记者从宝能集团内部了解到，他们综合测算的税率在20%。但先税后偿，还是先偿后税，是税务部门与宝能姚振华之间的巨大鸿沟。
“据我了解是，正是这个争议，导致6月份的房源‘下架’——税局要求拍卖款要先交税。宝能的意思是，先偿还债权人再交税。尽管姚振华承诺将支付十几亿土地增值税税款，但因为之前宝能在减持万科时就有不少的企业所得税的欠税，以及个人所得税也有欠缴，再加上现在宝能的这个情况，税局不同意先偿后税。这是之前的争议。”一位宝能内部人士告诉记者。
