业主自筹8000万修烂尾楼，恒大楼盘悉数改名，专家：地产商应付出代价
恒大云台山养生谷项目工地。来源：视觉中国
作者 | 肖望
编辑 | 杨布丁
出品 | 棱镜·腾讯小满工作室
“融创的孙宏斌前段时间来过我们这儿，寻求一些支持。最近大大小小的房企都有一些接洽。”8月末，华东某地方资产管理公司人士李伟（化名）向作者透露。
自去年下半年在公开场合“隐身”的孙宏斌，当下正在为“保交楼”奔走。近段时间，融创资金链紧绷，部分项目暂停建设，存在烂尾风险。
就在一年前，孙宏斌和融创还扮演着“白衣骑士”的角色——当其它房企出现困难时，收购其项目和资产，解救了不少地产商的燃眉之急。现如今，“白衣骑士”自顾不暇。
不止是融创，恒大、奥园、阳光城、佳兆业等多家房企均有项目暂停建设。昔日富豪榜上的地产大佬们，此刻或各处奔走、变卖资产寻求资金支持，或干脆隐身“躺平”。
比他们更焦虑的，是购买其楼盘的业主们。楼盘一旦烂尾，业主们不仅收不到住房，还要每个月按时偿还按揭贷款，压力山大。
保交楼，稳民生。据央视新闻，有关部门强调，坚持法治化、市场化原则，压实企业自救主体责任，落实地方政府属地责任，切实维护购房人合法权益。
近期，多地相继出台纾困房地产相关政策和举措，烂尾楼们有救了吗？
恒大浙江项目悉数被改名
今年7月，浙江瑞安一烂尾近十年的楼盘万川瑞园进入验收阶段，并有望年内交付，令市场侧目。
据瑞安日报，开发商资金链断裂后，不愿再拖下去的几名实力业主在去年与开发商达成建房协议，由这几名业主自筹逾8000万元，出资垫付工程款及剩余工程所需资金，后期以未售房产抵押或剩余房款抵扣等方式偿付这几位业主。
无独有偶，根据公开报道，四川省南充市五星现代城、广东省东莞市泰禾新天地等项目业主也在自筹资金积极自救，避免楼盘烂尾。
业主自救实属无奈。资产管理公司人士、房地产业界专家均向作者强调，业主自筹资金自救成功仍是个例，不具有推广意义。一方面，这些项目资金缺口较小，分摊到每户业主头上可承受；另一方面，其业主资金实力较强，熟悉房地产领域的法规、建设等操作，专业能力强。
烂尾楼普遍面临复杂的债务纠纷，其建设也涉及到施工资质许可等要求。实际操作中，业主自筹资金稍有不慎，便会再次陷入困境。
据每日经济新闻，西安的观澜天下楼盘在2015年停工烂尾后，部分业主众筹450万元联系新施工单位，其中一栋楼建好后却被开发商起诉，小区楼盘随后被法院查封。
烂尾楼成因复杂，但主要系开发商挪用项目资金。在预售资金监管相对宽松时期，开发商将预售资金抽走，用于扩张拿地或其他项目。一旦项目资金无法按时归还，周转不灵，项目建设便陷入停滞。
盘活烂尾楼，引入新的建设资金是关键。某四大资产管理公司华东区域业务负责人张磊（化名）表示，关键看项目的未售货值能否覆盖后期建设成本。 如果未售货值充足，重整机构将项目接下来，注入资金恢复项目建设后，项目后续销售能为重整机构带来新的收益。
“总之，就是要让新引入的资金有利可图。”张磊表示，其他开发商、资产管理公司等商业机构愿意介入的烂尾楼项目基本都基于这一逻辑。
但如果房子已经卖差不多了，未售货值无法覆盖后续建设成本，或能覆盖建设成本但利润空间不大，就只能依靠政府行政化手段进行化解，或有极少数案例如上述业主自筹资金完成。
这一情况下，通常是政府协调城投公司、国企等接手项目，再通过其他方式给予补贴；或由城投公司等买下项目的未售货值，用于保障房建设。
“据我了解，恒大在浙江的不少项目都是这样处置的。”张磊透露。由于爆雷房企声誉形象受损，后续销售困难，政府将项目盘下来后请其他知名开发商代建，再更名对外销售。
绿城管理CEO李军提到，杭州市的政府保障房超过三分之二由绿城管理代建。
在地产整体下行背景下，绿城管理服务（09979.HK）财报显示，其上半年营收12.59亿元同比增长16.4%，政府代建业务占其总收入比重达30.3%，较去年同期增长超70%。
