业主自筹8000万修烂尾楼，恒大楼盘悉数改名，专家：地产商应付出代价
天眼查显示，五矿信托在今年先后成为广州南沙区恒昌文化旅游发展有限公司、南京原睿和房地产开发有限公司、深圳市阳光城实业发展有限公司等多家地产项目公司的全资股东，而这些项目公司原本由恒大、东原地产、阳光城等开发商全资控股。
张磊分析，这是由于信托公司为上述地产项目资金输血，在开发商陷入困境后，无法按时偿付信托公司借款。过往金融机构可以将抵质押项目卖给其他地产商，但当前市场下行，信托公司不得已接手项目提供资金支持，再寻求代建公司开发建设，待项目实现销售回款用于偿付其借款。
张磊指出，从现有案例来看，当下一些信托公司、AMC参与的纾困案例，都是因为其为开发商输血，在项目中已砸进去太多资金，属于“借钱借成房东”，接盘项目建设也是为自身解围。
在他看来，无论是商业银行、AMC还是信托，深度介入的烂尾楼项目并不多。金融机构擅长提供金融支持和配资等服务，但并不擅长盖房子，这是地产商的专业。
“化解烂尾楼，最有效、快捷的手段是推动行业间投资并购。”他说。
在近日的2022年中期业绩会上，邮储副行长姚红表示，遵循市场化、商业可持续的原则，支持优质房企并购出险的房企项目。农行副行长张旭光也表示，将适度加大对房地产行业融资的支持力度，通过支持项目并购等多种金融手段，主动主持和配合地方政府推进保交楼。
当下的挑战是，行业处于下行期，投资并购活动衰弱，连“白衣骑士”如融创之流都没钱了。
在地产下行周期，原本行之有效的商业逻辑可能失灵。“越是烂尾楼集中的中西部地区、三四线城市，其销售下滑越严重，加上其原本库存量就大，后续销售很成问题。机构最担心盘活了烂尾楼，后续的在建项目却卖不动，无法产生收益。”中指研究院华中市场研究中心主任李国政称。
他介绍，武汉曾有一批烂尾楼，但此后遇上地产上行周期，这些项目都被救了起来。上行期行业并购活跃，开发商只要流露出缺钱迹象，就会有人主动去洽谈。“项目根本来不及烂尾。”
挪用预售资金或被追究责任
华创证券研究所所长助理、首席宏观分析师张瑜指出，当前房企困局在流动性不足而非资不抵债。首批12 家纾困房企恒大、世茂、融创、富力等是流动性症结所在。只要购房者对其仍有疑虑，房企流动性问题就还在。
开发商何不出售优质资产，换取资金支持以完成烂尾项目建设？
张磊指出，一方面，当下资产打折厉害，开发商普遍惜售；另一方面，这些项目往往是前几年高位拿的地，出售后在财报上就变成了实际亏损。恒大即是典型。
但同时，重整机构出于资金安全及收益考虑，希望开发商能“打骨折价”。因此，开发商与重整机构的谈判往往陷入僵局。以其团队去年上半年拿的项目为例，当地房价相比拿项目时已下跌近30%，这还未考虑AMC的资金成本，令他看新项目时不得不谨慎。
“原本测算差一个亿就能盘活的项目，现阶段可能需要两亿。”李国政指出，在上行行情中，开发商可以在多个环节加杠杆运转：给建筑商开商票，抽调预售资金等。但行业风险显露，建筑商不愿意再垫资干活，工程工人甚至要求日结。预售资金比此前监管更加严格，导致项目需求资金比以往更高。
据介绍，泰禾在武汉的知音湖院子项目，200多套别墅卖了17亿，销售十分火爆。据说建设资金就差1亿多就能交房，但找了一年多都凑不到。市场上没人愿意给钱。
据张瑜团队测算，首批纾困房企短期刚性支出约2万亿，其中包括保交楼成本约5400亿，欠金融机构本金利息7500亿，欠供应商的商票余额3400亿等。而纾困房企主要靠收并购、保交楼、促销售三个渠道，可弥补约0.8~1万亿缺口。若市场化手段穷尽，猜想地方政府纾困基金、金融稳定保障基金等后备资金可弥补剩余缺口。
政策性资金支持已在路上。8月19日，央视新闻报道，住建部、财政部、人民银行等有关部门近日出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。此次专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。
