滨江逆势豪掷近400亿成上半年拿地冠军，专注杭州被称为“隐形城投”
来源：视觉中国
作者 | 郭菲菲
编辑 | 杨布丁
出品 | 棱镜·腾讯小满工作室
杭州新房市场火热六年，持续至今，“本土地头蛇”滨江集团（002244.SZ）与之高度绑定，投资拿地气势汹汹，这在全国市场普遍寒冬，开发商大幅减少甚至不拿地的衬托下，显得尤为另类。
9月15日，杭州年内的第三批次集中供地中，滨江豪掷69.11亿元，继续拿下三宗地，全部封顶溢价12%。在此前一二批次时，滨江先后以184.34亿元及224.6亿元，合计拿到23宗地。
中指研究院统计的2022年上半年房企拿地排名中，滨江以392亿元排名第一位，领先一众国央企，以及龙湖、碧桂园等头部民企。其中报披露，上半年新增30宗地，其中杭州高达28个（包括合作项目），宁波、金华各1个。
“永远不要把鸡蛋放在同一个篮子里”，滨江却正反其道而行之。
滨江集团背后的掌舵者是60岁的杭州本地人戚金兴，他的底气在于，过去四年，在杭州这座兵家必争市场，滨江连续四年销售额排名榜首，并在2022年上半年，首次进入销售额TOP 15阵营。
罕见而畸形的市场环境、长久属地深耕的品牌优势，外加一套极致有效的高周转方法论，滨江在地产寒冬得以脱颖而出。
“如果戚老板头脑不发热，专注在杭州市场，会一直很舒服，就像香港早期地产大佬，形成良性循环，毕竟杭州市场虹吸效应明显。”一位与滨江合作过的品牌开发商高管对作者评价称，一旦扩张到更远的市场，管理半径够不上，这套模式就难以适用。
买买买的底气是“滨江系”
此次杭州第三批次集中供地包含19宗土地，土拍前，滨江依旧豪气不减，声称计划报名竞拍其中16宗地。表面上看，仅拿到3宗地，但实际上，按照市场默契，或许还有2宗地的操盘权归属滨江。这也是戚金兴引入股东共同开发，“对外巧用杠杆”的再次体现。
“杭州土拍规则透明，不允许一家房企注册多个马甲去围猎摇号。中豪、坤和这些是滨江长期合作总包单位和伙伴，他们也下场参与摇号，就多一个房票中奖机会。”一位熟悉杭州土拍的市场人士告诉作者。
土拍结果显示，浙江中豪控股以10.36亿元拿下下沙地块；坤和建设则以20.89亿元溢价拿下钱江新城四堡地块，该地块就紧挨着滨江拿到的两宗项目。
此前第二批次拍地中，滨江拿到55号及56号两宗土地，背后项目公司滨林、滨豪的股东方均有中豪身影，楼盘案名推广也有“中豪”二字。至于坤和，与滨江合作更为频繁，第一二批次拿地双方合作项目达到5个。
每次在公开市场拿到土地，滨江总在公告中提醒投资者，“可能引入合作者，项目所占权益比例可能发生变化”。滨江历年财报显示，2018年至2022年上半年，其新增土储权益占比分别为37.4%、52.8%、50%、56.6%及57.5%。
戚金兴曾在2022年初披露，滨江过去120个项目中，合作开发的超过了100个。他表示，合作是共赢的，对方享受到了工程管理、品牌溢价带来的红利，滨江也获取了财务管理、成本把控等方面的先进经验，反哺企业的精细化管理能力。
2022年上半年，滨江的权益销售回笼资金为322亿元。要知道，克而瑞统计称，其同期全口径拿地金额却达到467.3亿元。按照戚金兴的目标，滨江权益拿地金额占比现金回款不得超过0.6。
这意味着，滨江仅用较少的资金，即撬动起更多的项目，便于做大规模。这即为小股操盘模式，不谋求控股，但却牢牢掌控项目操盘权，并从中抽取一定比例的管理费。
一位与滨江合作过的品牌房企投资线人士告诉作者，滨江玩得最溜的就是小股操盘，自身则对工程品质和进度进行强管控，对合作方放开营销条线，除了股权本身利润外，他们会按照项目大小收取额外的管理费。“规模小的按照销售额的2.5到3个点，规模大的低到1到1.5个点。”
他介绍称，特别是长期绑定的总包单位等合作方，项目拿地后都不用走招标流程，死心塌地地跟着滨江干，利润低的地块甚至可以主动让利。
滨江也并不讳言自己的合作优势。其在财报中写道，合作项目中，95%以上均由公司操盘。9家总包单位中，有5家合作年限均在10年以上，最长达25年，双方形成互信互利关系，合作方组成了“滨江系”的大家庭，合作价格也更加优惠。
