市值超500亿港元，万科物业首日破发，郁亮回忆万科B股7年股价煎熬
来源：视觉中国
作者 | 郭菲菲
编辑 | 杨布丁
出品 | 棱镜·腾讯小满工作室
2018年末，在集团内部沟通会上谈及地产转型时，万科董事长郁亮曾感慨称，当我们做物业、物流的时候，发现每平米赚的钱都是以几毛、几分为单位时，大家便觉得无从下手，“让赚大钱的人去赚小钱，难度太大”。
话音刚落，一年多以后，“三道红线”等一系列楼市调控收紧下，行业形势急转直下，将物业这一“赚小钱”的业务分拆上市，趁着高估值实现股权融资，一度成为拯救地产主业的救命稻草。
尽管这已经是港股今年最大规模的IPO，尽管行业债务危机未波及万科，但现在，郁亮也不得不精打细算起来，最终下决心将物业板块赴港上市，却已错过物业股高估值的风口。
9月29日，万科集团持股超6成的物业板块“万物云”正式登陆港交所，备受市场关注的估值也水落石出。
此次万物云IPO每股发售价格原定区间为47.1港元-52.7港元，拟全球发售1.167亿股。最终发售价格低于市场预期，仅为每股49.35港元，募集资金约57.59亿港元。
但恰逢香港恒生指数及物业股估值低谷期，从招股结果来看，投资者信心并不乐观。面向机构投资者的国际配售1.05亿股，获得3.3倍超额认购，面向散户的香港市场配售1167万股则认购不足，仅录得0.82倍认购。
首日开盘，万物云即遭破发。截止中午收盘，股价下跌4.76%至每股47港元，市盈率（TTM）约26.24倍，公司估值为548亿港元。这一市值高于碧桂园服务（约420亿港元），仅次于华润万象生活（约680亿港元）。
申港证券统计称，2021年末，物业服务板块市盈率（TTM）为19.81倍。对比来看，资本市场已对万物云的估值有所调高。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜撰文称，当前市况较差上市貌似有些不划算，但在目前看不到行业转暖时限，而万科又存在流动性压力的情况之下，上市至少有助于改善万物云的资金基本面和化解万科的流动性压力，总体上利大于弊。
“感谢选择万物云的投资者，时间会证明万物云的价值。”在上市仪式上，郁亮表示。
他还拿1993年万科发行B股举例称，正好碰上市场最高点，七年之后股价才回到当初发行价，一大批投资者被套在其中，“那七年的压力和煎熬，让我们记忆深刻，因此我们并不在意上市时点的估值高低，更在意长期表现”。
突击入场的投资者被割了韭菜
“差市场结交真朋友。”9月19日，万物云开启全球路演时，公司董事长兼CEO朱保全在朋友圈写道。
本次IPO的基石投资者明星云集，包括中国城通控股及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、瑞银资管、高瓴旗下HHLR基金及 YHG 投资、润晖基金、淡马锡、Athos资本等，基石投资金额约2.8亿美元。
豪华阵容的基石投资者搭上了万物云上市的这艘船，但稍早前上船的投资者，却已被割了韭菜。
2016年，万物云引入两家战略投资者，博裕资本以15亿元人民币持股25%，姚劲波实控的58集团以3亿元持股5%，对应估值为60亿元人民币。
万物云招股书披露，公司启动分拆上市前夕，2021年11月，博裕资本将万物云6.6%股权转给瑞轩、睿达第三有限公司（万科员工持股平台）、珠海达丰，合计套现69.86亿元人民币。12月，58集团则向海南云胜转让1996万股份，套现19.91亿元。
此外，在阳光城叫停旗下物业板块阳光智博赴港上市后，2021年9月，其将物业板块100%股权换取万物云4.8%的股权。一个月后，这其中3060万股份，以30.54亿元人民币的对价，最终转让予万科子公司万斛泉源。12月，阳光城再将116万股份转让予海南云胜，对价为1.15亿元。
递表前的这一系列内外股权转让，也引来了证监会的问询，要求说明新股东入股原因、股权转让定价依据等，是否与公司存在利益输送安排等。
瑞轩此前与万科合作密切。其为琳珠集团全资子公司，后者为一家深圳本地开发商，拥有深圳龙岗万科时代广场，公司实控人为陈坤明。2020年，万科为551亿元的广信资产包引入7家战略投资者，其中，琳珠旗下的琳珠凯粤持有7.5%的份额。
