市值超500亿港元，万科物业首日破发，郁亮回忆万科B股7年股价煎熬
珠海达丰为一家私募基金，最终权益人属于华能集团旗下的华能贵诚信托。海南云胜有限合伙的股东为北海航锦、海南慧优，双方分别持股93.72%、6.25%，前者由名为樊雨、姚宇琨的两名自然人股东控制。
招股书披露，截止上市前，万科集团仍为万物云最大控股股东，直接持股57.12%。此外，万科附属公司合计持股5.77%、员工持股平台睿达则持股8.57%。
外部机构中，博裕资本持股17.14%、58集团持股2.86%、阳光城持股1.78%、瑞轩持股2.86%、珠海达丰持股1.9%、海南云胜持股2.01%。
若按照2021年11月-12月间，博裕、58及阳光城三家股东腾挪股权套现金额来算，每股转让价格约为99.8元人民币，对应当时公司股票数10.5042亿股，彼时，公司估值约1048亿元人民币。对比而今576亿港元的IPO估值，这意味着，突击入场的瑞轩、达丰及云胜三家股东反被割了韭菜。
尽管郁亮称分拆物业上市不是卖猪仔，“叫个好价钱就卖掉”，但万物云此刻上市，显然已经错过最佳市场窗口期。
申港证券一份研报统计称，2018年初，物业服务板块市盈率（TTM）为31.84倍，2019年开始抬升，至2021年初达到顶峰67.01倍，后迅速降温，2021年末市盈率仅为19.81倍，较2020年末（50.76倍）降幅达60.97%。中物研协统计，截至2022年8月末，59家上市物企市盈率(TTM)均值首次跌破十倍，仅剩8.0倍。
对比行业规模略领先一筹的碧桂园服务来看，其在2021年6月底，股价达到最高的85.2港元，市值高达2800亿港元。眼下，股价跌至约12港元，对应市值约420亿港元。
对于行业估值回落，上述研报分析称，关联方债务危机风险担忧传导至物企，母公司资金链紧张间接影响物企收并购步伐，2022年行业并购趋冷，物企规模扩张阻力大。此外，随着规模扩张，应收账款、关联交易、投后整合、商誉减值等风险逐渐显露，高增长下保持高收益难度较大，社区增值、养老等新业务增长也未见明朗。
劳动密集行业如何讲出新故事？
背靠万科这棵大树，每年竣工交付大量住宅及商业楼盘项目，形成持续稳定的预付物业服务费，这是万物云最为倚重的收入来源。
招股书披露，截止2022年一季度，住宅物业服务中，来自万科及联合营公司的在管、合约面积分别为3.3亿平米、4.25亿平米，各自占比49.2%、47.5%；商业办公等非住宅物业服务中，来自万科及联合营公司的在管、合约面积分别为0.2亿平米、0.22亿平米，分别占比14.4%、14.7%。
万物云2021年收入达到237亿元，其中上述住宅、商业物业服务收入分别为113.6亿元、52.9亿元，分别占比47.9%及22.3%。
“我们与万科集团长期业务合作，为我们不断创造收入，实现长远持续发展。”万物云在招股书中写道，截止2021年末，万科在建项目总面积为1.04亿平米（权益为0.64亿平米），未来土储总建面为0.45亿平米（权益为0.29亿平米）。
尽管未来管理面积增长有保证，但物业费却难以涨价。
自2019年至2022年一季度，万物云的住宅物业费平均单价分别为3.06元、3.08元、3.13 元及3.14元/月/平米。商业办公物业费相对较高，分别为4.89元、5.22元、5.7元及5.84元/月/平米。
与此同时，作为典型的传统劳动力密集型行业，万物云的人力成本居高不下，占到绝对比重。招股书显示，2021年分包、员工成本占总成本比重分别为43.3%、36.8%，2022年一季度则提升至45.5%、37.2%。
因此，万科物业刻意想摆脱传统物业公司属性，向资本市场描述新的故事，强调数字化的科技基因，甚至从“万物云”这一上市名称上都下足了功夫。
一年前的媒体业务交流会上，朱保全曾披露过万物云“三驾马车”增长策略：“住宅品牌万科物业的增速控制在30%以内，商企品牌万物梁行的增速保持在30%-60%，万物云城的增速则要大于60%。”
所谓万物云城，即城市服务业务，包括为政府、学校、医院、街道等客户，提供环卫、基础设施维修保养、水质、公园管理及老旧小区管理改造等服务。截止2022年一季度，该业务已进入30座城市、服务项目52个。
不过，拆分来算，这部分城市空间整合服务2021年收入仅3.4亿元。万物云执行董事、万物云城CEO何曙华此前曾定下规模目标，2023年要实现100亿元的合同收入，达到100个城市服务项目。
