市值超500亿港元，万科物业首日破发，郁亮回忆万科B股7年股价煎熬
在对外讲述科技化故事时，万物云将AIoT及BPaaS解决方案服务也摆上重要位置，包括为企业方提供从工程设计施工到交付运营，以及为政府提供智慧城市流程运营管理分析服务。品牌主体为万睿科技。
相比于住宅商业物业服务仅10%左右的毛利率，上述业务毛利率最高，2021年达到29.9%。2021年该业务收入为18.5亿元，其中来自万科关联方的收入贡献超过六成。
物企业绩大倒退
招股书披露，万物云住宅物业服务的毛利率，从2019年9.5%猛增至2020年的15%，随后却直线下滑至2021年的11.1%，并继续减至2022年一季度的10.2%。
细究来看，除了疫情下的社保基金减免退坡因素外，原本收购带来的规模经济效应逐渐消退，因历史收购产生的无形资产摊销负面影响开始显现。
2021年，万物云先后收购阳光城旗下的阳光智博，以及三盛集团旗下的伯恩物业。招股书显示，收购带来的无形资产摊销，直接影响到公司毛利和利润，2021年及2022年一季度金额分别为1.93亿元、1.27亿元。
这一效应并非孤例。
一度以买买买著称的行业龙头碧桂园服务，在2021年的物业市场大肆并购，曾斥资195亿元，先后并购了蓝光、富力及花样年旗下物业板块，并在2022年3月继续投入31亿元，买下中梁物业板块。2022年上半年毛利率下滑6.6个百分点，收并购带来的成本摊销也是原因之一。
“高额收并购的背后，其实会带来非常严重的隐忧。”朱保全曾在2021年10月公开表示，现在物业行业买卖价格很高，动辄几十亿上百亿，但是这些钱某种意义上并没有流到业主，而是在股东之间流转。
靠上市高估值融资跑马圈地并购，以此获得更大规模的物业管理面积，这一度成为逻辑自洽的商业故事。时间来到2022年，曾经如火如荼的并购场景正快速冷却，物企们被迫去外部市场招投标，试图走出独立行情。
对此，华泰证券研报认为，物业股估值大幅调整，收购方募集资金难度加大，地产下行放大了部分标的项目交付和应收账款回收的不确定性。此外，部分标的关联房企经营状况恶化，即便出售物管公司也难以解决流动性问题，出售的急迫性下降。
地产寒冬自2021年下半年延续至今，与主业休戚相关的物业板块也被打回了原形，央国企与民企分化明显。
兴业证券统计称，2022上半年，物管行业营收平均增速为30.9%，归母净利润平均增速为-7.1%。其中央国企归母净利润增速为22%，民企则为-22%。
民企背景的物企业绩大幅倒退，直接原因则为关联方母公司资金紧张，应收账款难以追回，被迫大幅计提坏账，对业绩造成冲击。
华泰研报统计，2022年一季度，29家上市物企整体应收账款同比增长83%，再次超越营收增速，导致应收账款周转天数较2021年增加38天至140天。
这其中，以孙宏斌实控的融创服务为例，2022年上半年，公司资产减值亏损高达18.3 亿元，占到收入的 71.5%，这进而直接导致归母净利润亏损7.51亿元。来自关联方融创集团的应收账款原值为36.5亿元，已累计减值拨备20.7亿元。
更有甚者，直接挪用物企资金，为母公司的地产主业输送利益。
比如2020年12月至2021年8月期间，在恒大集团时任总裁夏海钧等高管授意安排下，恒大物业以存单质押担保方式，通过第三方，分三次向恒大集团提供134亿元的资金，这笔资金被用于恒大集团运营和偿还境内外债务。
这一令外界瞠目结舌的操作，直到2022年3月才对外披露。截止目前，依旧深陷债务危机中的许家印也未能还上这笔钱。
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