二是房企融资紧张，同时又将迎来偿债高峰，现金流紧张情况加剧。一方面，房企融资紧张情况尚未缓解。5月房企发债规模561亿元，环比下降 34.8%；其中境内发债466亿元，环比下降12.9%；境外发债95亿元，环比下降70.8%。另一方面，房企将迎来偿债高峰，尤其是境外债偿还压力较大。截至2022年5月31日，房企未来一年内到期的信用债余额4225亿元，海外债余额4626亿元（695亿美元），合计8851亿元。2022年6月、7月房企迎来阶段性偿债高峰，到期量分别为1357亿元和1012亿元。其中，境外债的偿还压力较大，未来一年到期余额占比达到52.3%。因此，对于债务压力较大的房企来说，当前拿地并不是首要大事，维持好流动性、应对债务压力，才是“活下去”的重中之重。
三是疫情反复冲击地方政府供地节奏。今年以来，全国疫情多地散发，土拍延期，供地节奏被打乱。以此次受疫情影响较为严重的上海为例，1-5月上海土地出让金仅有260亿元，较去年同期下降76.1%。上海复工首日，被疫情阻断近两月的土地市场迎来首拍。截至6月8日，上海首轮土拍合计推地36宗，无地块流拍、撤牌，共获土地出让金834.7亿元，土拍热度有所回升。北京也因疫情防控需要延迟土拍一周。5月22日，北京市规划和自然资源委员会发布北京市第二轮集中供地延期出让公告。6月1日，北京2022年第二批集中供地收官，计划出让17宗地块，14宗成交，3宗流拍，共揽金499亿元。
三、土地市场对地方财政产生的影响及未来走势？
自去年下半年以来，低迷的房地产市场对地方财政收入的冲击逐步显现，房地产相关税收及土地财政压力较大，地方综合财力下滑，财政紧平衡态势加剧。2020年土地出让收入为8.2万亿，房地产行业税收为2.5万亿元，广义土地财政依赖度达到38.8%，较2019年提高3.5个百分点。受土地市场低迷的影响，土地出让收入和房地产相关的税收收入承压。2022年1-4月，契税、土地增值税同比增速分别为-27.4%和-1.7%，分别较去年同期下降78.8和42.3个百分点；国有土地使用权出让收入同比下降29.8%。
当前房地产市场总体仍未摆脱“房企风险暴露-居民预期下行-销售下行-拿地和投资下行”的恶性循环，但是从边际变化看有所缓解。伴随疫情形势缓解，经济逐步恢复，失业率下降、居民收入增长重回正常轨道，购买力在下半年将有所恢复；近期中央和地方出台的一系列放松调控的举措也将逐步生效；热点城市正陆续启动新一轮集中供地以解决可支配财力不足的问题。因此，下半年整体土地出让收入降幅可能收窄，但在区域分化加重以及人口持续向都市圈城市群流入的背景下，部分中西部地区土地财政下行压力可能进一步加大。
往更长期看，土地资源是有限的，贡献的土地出让收入不可能长期保持高速增长；地价驱动房价上升的逻辑影响了实体经济发展，这些都将促使政府收入来源从土地财政转型，推动财税体制改革尤其是税收制度与经济结构更加匹配。当前的经济已经呈现出数字化、金融化的趋势，但是税收制度和统计制度仍建立在工业经济时代的基础上，导致部分税收流失；同时，为了促进高质量发展和实现双碳转型，也有必要改革税制，促进产业和能源结构优化。总之，今年以来土地出让收入总体负增长，下半年将回暖，全年看大概率仍是负增长，这影响地方政府财力以及统筹经济社会发展和疫情防控。这种形势下，一方面将倒逼财政体制改革，另一方面地方政府也可主动作为，积极应对土地市场低迷和土地财政下行的挑战。具体而言，可从以下方面做出改革和调整。
一是推动财税体制改革。
其一，理清政府与市场边界，改革行政体制，划分中央和地方事权和支出责任，上收部分事权到中央，减轻地方政府事权和支出责任；其二，推动促进共同富裕和高质量发展的税制改革，增加消费税税目、上调资源税和环保税税率，尽快落地实施并全国推行房地产税，研究探索开征遗产税赠与税和碳税等；其三，减税降费政策从数量型转向效率效果型，减税降费重在科技制造和中小微企业。
二是地方政府需改善营商环境、推动当地产业转型、持续吸引人口流入来优化税基进而提高财政的可持续性。未来地方政府比拼的不再是土地多寡和政策优惠程度，而是地方政府统筹治理的能力、筑巢引凤的能力以及激活企业和高技能人口积极性的能力。
