作 者丨孔海丽,唐韶葵
编 辑丨张伟贤,江佩佩
图 源丨摄图网
“一手交钱、一手交房”、“搞现房销售，所见即所得”……关于商品房预售制的争议，最近又热烈了起来，多年来业内关于预售制的讨论思路，在本轮楼市表现中又有了新方向。
到底要不要取消预售制？如果没有这种制度，是否后来的一切都可以避免？
同时，多地政府已经出手，相继调整商品房预售资金管理办法，也有地方政府在加速楼市去库存，21世纪经济报道记者不完全统计，截至目前，全国有超过30个城市出台了购房补贴政策，其中，一个城市最给力，补贴最高达到800万。
取消楼市预售制的呼声能否如愿？
预售制是如何形成的，实际执行中有哪些问题？取消预售制的呼声能否如愿？如果没有这种制度，是否后来的一切都可以避免？
但一种工具的使用与退出，也涉及到复杂的土壤环境，如果短期内走向另一种极端，硬着陆带来的冲击或许更不可控。
多位业内人士认为，当前环境下，彻底取消预售制并不可取，而应该收紧制度的缰绳，因地制宜、逐步推进预售制度改革，进行针对性调整与完善，加强监管，从而让更合适的制度更好地服务于居住事业。
特殊的产物
在我们的常规认知里，一般认为商品房预售制度来源于香港，由“卖楼花”演变而来，即开发商在商品房建成之前，将期房预售给消费者的一种营销手段。
上世纪九十年代，中国内地住房制度改革初期，鉴于当时的大环境下，房企缺少资金，市场住房供应量小，为了快速增加住房供应，于是学习我国香港经验，引入了商品房预售制。
客观来讲，预售制是发挥了正向作用的。“作为中国商品房销售的最主要方式，预售制极大地缩短了房企现金回笼周期，同时增加了市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。”研究者任泽平表示，预售制当前已成为我国商品房销售最主要方式，2021年我国期房累计销售面积达15.6亿平，占总商品房销售面积的87%。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，预售制促进了土地供应的大规模发展、缩短了住房供应周期，一定程度上也平抑了房价水平。
但是仔细研究可以发现，我国目前实行的商品房预售制与香港、新加坡等成熟市场的期房预售制有着诸多差异。
“本质上，预售就是小业主给开发商变相融资，相当于2年左右的‘无息贷款’，开发商拿这个钱把房子建好。”李宇嘉表示。
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华，详细对比了我国香港“楼花”和内地预售制的不同。从双方关键权益比较看，香港“楼花”还具有一定的悔约退房机制，而内地的期房卖方在实际权益上等同于现房销售，买方无法悔约退房。
邹琳华表示，从我国香港买卖“楼花”的流程、支付方式及悔约退房权利可以明显看出，“楼花”的经济性质更接近于信用预订或分期付款等促销手段，而我们的期房预售，更接近于“集资建房”，各类风险主要由购房者自负。
另一个不可忽视的结果是，“楼花”属于中杠杆、中周转模式，内地的商品房预售制度则在长期的实际执行中，一定程度上助长了楼市高杠杆、高周转、高营销成本的特性。
现房销售的困难在哪里？房价会上涨吗？
站在新的时间节点上，当预售制的历史语境已经不复存在，关于取消预售制的讨论也是络绎不绝。
一种声音是，从保护购房者权益出发推进期房预售制度改革，另一种声音则主张彻底实行现房销售。后者认为，现房销售不仅能减少房屋延期交付、产品质量不过关、虚假承诺等问题，也有助于降低房企的金融属性，是众望所归。
但问题没有这么简单，现房销售制度的推进也有着客观困难。
中原地产首席分析师张大伟指出，今年上半年的房企资金中，房企自筹资金占比为35%，一旦规定现房销售，开发商资金会受到极大的考验，可能成为压倒房企的最后一根稻草。
