“过去的定价模式多是基于快周转基础上的时间成本，如果实行现房销售，正常情况下交付验收需要两到三年，成本刚性倒逼，过去的定价模式将被彻底颠覆，推迟上市而增加的资金成本，最终也会转嫁到房价当中。”张大伟解释说，直接取消预售，会至少在一段时间内造成供应锐减，而供不应求又会进一步造成房价的快速攀升。
亿翰智库研究院于小雨、王玲则在研报中表示，当下房地产企业已然面临严峻挑战，多个房企的资金链已无限紧绷，其他基础全无的情况下，现房销售若贸然推出，或将加速企业风险暴露，更快引致行业硬着陆，风险不可控。
不过对现房销售的探索并未停止，包括海南、深圳、杭州、北京等多个地方都曾在土地出让环节尝试过现房销售。
早在2014年，上海就曾对挂牌出让黄浦区一宗地块要求全装修现房销售；2016年5月，深圳也加入了商品房现售试点的队伍。
近两年，北京也在积极推进现房销售试点。2021年12月，北京第三批次集中土拍要求朝阳区劲松地块全部现房销售，另外有5宗地块也设置了竞现房销售面积规则；到了2022年的首轮集中供地，北京推出的18宗地块有半数都设置了竞现房销售面积环节，且大部分地块设定的“现房销售”起始面积接近1万平方米，竞报上限趋近地块建筑面积。
即便是部分采用现房销售规则，也意味着增加了房企的开发成本。一位全国性房企的北京高管告诉记者，现房销售拉长了运营时间，中间的资金成本和营销成本都会攀升，不太好算账。
关键的一环
回归到预售制本身，其与现房销售制度均是一种工具，如何在实际执行中运用好工具，显得更为关键。
我国商品房预售需要满足以下两项条件：一是取得四证，即土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证；二是工程进度达标，即投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。达到预售条件并申请预售以后，预售获得的销售资金都要进入监管账户。
据李宇嘉介绍，对于预售资金监管，我国要求监管银行要招标选择，资金全部进入监管账户，住建部门和监管银行双重审核，监理单位签字之后按照工程进度支出。“有制度、没执行，或有时执行、有时不执行，或执行不到位，这才是问题的关键。”他说。
在实际操作中，“大部分时候，项目的预售资金并不会一直趴在监管账户上。”北京某房企人士此前曾向21世纪经济报道记者表示，由于银行和开发商普遍具有良好的合作关系，按揭贷款基本与开发贷款绑定，银行对预售资金账户的监管并不都很严格，预售资金被挪用的情况较为常见。比如，房企会将预售资金作为资金池，由集团统一调配使用，用于发放员工工资，支付土地款，偿还贷款……等等。
该人士表示，有些预售资金甚至不会存入监管账户，而是直接进入开发商可控制的账户，用于公司日常运营。
据新华社今年2月份报道，商品房预售资金监管新规已经出台，首次从全国层面作出统一安排、确定监管机制。
新华社在今年2月份关于商品房预售资金监管新规出台解读报道中也提及，在实践中，部分城市商品房预售资金监管不到位，一些房地产开发企业违规挪用预售资金，延迟交房、烂尾楼等现象时有发生，严重侵害了购房人的合法权益，有必要在全国层面规范预售资金监管。
按照新华社的报道，预售资金监管新规明确，市、县住房和城乡建设部门应当会同有关部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。
同时，市、县住房和城乡建设部门，房地产开发企业和商业银行应当签订预售资金三方监管协议，明确预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容。
此外，监管额度根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素确定，而不是简单地按房屋销售额的比例确定；在确保房地产项目竣工交付所需资金后，超出监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。
新规对资金拨付节点也有明确安排，规定监管额度内的资金应按照工程建设进度予以拨付，首次拨付节点不得早于地下结构完成，最后拨付节点为房屋所有权首次登记。
