多地出手!
在地方层面,近期多地相继调整了商品房预售资金管理办法。
比如,深圳龙岗区提出强化预售资金监管,龙岗区住房建设局加强房地产在售项目预售资金监管,对项目预售资金的收存和使用情况全面核查,排查项目风险隐患,对于预售资金监管要严格按比例留存, 确保房地产项目建设竣工交付。
河北沧州市住房和城乡建设局发布《关于征求<沧州市商品房预售资金监管办法>(征求意见稿)意见的公告》,提出预售人申请商品房预售许可前,应当选择监管银行,按照一次商品房预售许可申请对应唯一一个账户的原则,开立专用账户,并同监管银行、监管部门签订新建商品房预售资金监管协议。设立监管账户后,在商品房买卖合同中须注明:“购房款不进入监管账号,此合同无效,买售双方可随时解除”字样。未设立监管账户的项目,相关部门不得办理商品房预售许可和商品房网签备案。
陕西省西安市住建部门发布的《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》规定,商品房预售资金(包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款)应全部直接存入专用监管账户进行监管,开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。
严格拨付标准,商品房项目完成主体结构验收前,累计使用重点监管资金不得超过总额的50%;完成竣工验收前,不得超过95%;完成竣工验收备案前,不得超过99%;不动产首次登记后,可以提取剩余1%。
预售制走向何处?
关于预售监管的解决方案,摒弃非此即彼的选择,那些理性探讨,依然值得关注。
亿翰智库指出,预售制度与现房销售之间并未完全二选一的关系,两者之间相互协同或在一定阶段内更有效,更能促进房地产业的良性循环和健康发展,待条件成熟,现房销售制度逐步取代预售制度也是可选项。
“热点城市,热点项目,优先试点现房销售制度或是可选的最佳方案之一,在过程中发现问题,总结经验,不断优化,确保政策不会造成过大且不可控的负面影响,待经验成熟后再逐步扩大范围,将成功经验复制到其他区域。” 于小雨表示。
邹琳华则认为,期房预售制度改革需要因地制宜、稳妥推进,而不宜一刀切。她建议,有条件的城市可因地制宜尝试推进现售,对于不具备推进现售条件的城市,可仍然支持预售,同时推进关键环节的改革,使期房预售向成熟市场的预订式或分期付款式预售逐步趋近,更有效保护购房者权益。
海通证券在研报中给出了对预售制未来演变的分析,该机构认为,当前问题的根源不在于预售制度本身,而在于监管制度是否严格,在当前市场供需矛盾并没有有效解决时,一刀切修改的可能性不大。
“对于短期库存较少的城市来说,更适宜采取的是提前加大供地,再采取新老划断的模式;对于短期库存较多的城市来说,更适合对存量也动手,同时配合供地计划。此外土地出让时,逐步在土地出让条件中明确规定是否可以进行预售,也是可选择的过渡方式。”海通证券指出。
“很多人认为要取消预售制了,但恰恰相反,现在应该是预售制度正本清源、全面加强的节点。”李宇嘉说,从严监管,保证执行到位,这样既能把房子建好,还能最大程度降低成本。
最高800万!购房补贴政策潮起:地方政府积极稳楼市
7月20日,南通市住建局印发《主城区刚性和改善性商品住房购房奖补实施细则》的通知,明确在主城区范围内,以个人名义购买家庭首套或二套商品住房(含二手住房,下同),且购房合同网签备案时间在2022年5月20日后(含),或通过拍卖取得主城区范围内商品住房,且符合奖补条件的,可按购买住房(住宅部分)契税计税金额(以契税缴纳票据为准)的0.75%申请购房奖补。
巧合的是,就在同一天,南通完成了二次土拍,成交结果显示,13幅地块有一幅在经历21轮竞价后因故中止出让,其余12幅均底价成交,全部为南通当地企业所竞得,总成交额为61.2亿元。
这个与上海一江之隔的三线城市,土拍的平淡收场,或是地方政府出台激活流动性政策的因素之一。