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· 黄凡 | 文 关注秦朔朋友圈 ID：qspyq2015 ·
在人民币的自由流通依然没有时间表的当下，国内有产人士的财富资产配置相对简单，要么买房子，要么买股票。过去二十年，买房子的都赚到了，而买股票的大多数都亏了。于是，在投资者群体中，买房一定能赚钱成了思维定势（Thinking Set），尽管从各方面分析，今后买房投资不但一定不能重复过去的成功，而且将会面临较大的亏损风险。详细分析与逻辑在《房价下跌的狼，这次真的来了吗？》一文中有充分的展示。
事实上，近期除了北上广深等一线城市核心地段房价相对坚挺外，全国各地的房价普遍有明显回调，不少过于进取而一直以高负债经营的开发商纷纷发生债务违约，烂尾楼在全国各地也陆续出现，还导致了不少背负着房贷还款重压而房子交付依然遥遥无期的“房奴”们纷纷“揭竿而起”，拒绝继续还贷……
尽管不少人把近期房价的下跌归咎于对开发商实施“三条红线”等政策的严厉调控，进而认为一旦放松各项管制，房价就会重拾升势。
然而，城镇化进程进入尾声、人口总量见顶、社会老龄化不可逆转、人均居住面积位居世界前列扩张空间受限、居民收入增幅下降、全国房地产空置严重等等基本面因素明摆着再不能支持房价继续上涨了。唯一的期待是政府的托市、无限量印钞，即使如此，看看日本的例子，1990年代初房价的巅峰过后，无论怎么印钞，房价也一路下行不回头了。
常识已经清晰地告诉我们：现在以及今后一段时间，符合大趋势的合理的国内理财资产配置，必然是降低房地产资产的占比，而增加权益类（股票类）比例。我坚信，在未来十年，以合理价买入并长期持有最优秀的上市公司的股票、股权，哪怕是房地产行业的上市公司领先者，其收益率都将大概率跑赢房地产投资。
然而，许多普通投资人不以为然，依然是紧抱着思维定势不放。依然坚守已经占了资产绝大部分份额的房地产，而且依然对房地产非常看好而伺机加码。
这就不得不提到投资理论上的“禀赋效应”了。
禀赋效应是指当个人一旦拥有某项物品，那么他对该物品价值的评价要比未拥有之前大大提高。它是由Richard Thaler（1980）提出的。这一现象可以用行为金融学中的“损失厌恶”理论来解释，该理论认为，一定量的损失给人们带来的效用降低要多过相同的收益给人们带来的效用增加。
因此，人们在决策过程中对利害的权衡是不均衡的，对“避害”的考虑远大于对“趋利”的考虑。出于对损失的畏惧，人们在出卖商品时往往索要过高的价格。
由于禀赋效应，人们要避免失去所拥有的东西，容易产生“安于现状情结”。害怕改变带来可能的损失。这一点应用到投资上，就是由于非常害怕损失，股票的持有人在承受股价下跌时，往往会变得偏好风险。为了避免损失而愿意冒价格进一步下跌的风险继续持有股票，希望有朝一日股价能重新上涨，房地产市场也一样。国内中产以上投资人普遍拥有几套投资房，也拥有过去投资房地产成功的经历，也就形成了禀赋效应。
放眼海外也是如此，美股的投资人过去十多年一直沉浸在因货币长期宽松而持续的上涨周期中，也因禀赋效应而形成了“美股永远涨”的思维定式，直到今年货币政策急转，而美股出现大跌；另外无论是主流经济分析师、甚至欧洲央行以及美联储的官员们也都因看到全球低通胀状态维持了十多年而认为真正的通胀不会到来，结果在去年下半年通胀已经明显抬头时，还反复强调这是“临时性现象”，听之任之，结果都错过了主动加息以抑制通胀的最佳时机，直至近期出现全球通胀失控的不利局面，才被动急忙收紧货币政策……
我们再回到老问题的讨论吧，我们的闲钱该投资房产？还是该投资股票？从历史来看，投资国内房地产过去二十年的确都大赚了。然而深入分析就能发现，与投资优质的股票相比，并不具备优势：
| 数据来源：东方财富网（截至2022年6月30日收盘）
