自2017年以来，多地首套房贷利率基本保持在5%以上的水平，且有不断走高趋势。2020年最后一天，央行、银保监会不得不拿出楼市调控的最新手笔——房地产贷款集中度管理制，给每一档银行定下两个新考核标准：房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。
这都没有劝退狂热的购房人。到了2021年，多地房贷利率已经攀升到6%以上，想要成功借到房贷变得更难了。许多人印象深刻的是，房贷审批时间从往常的一两周，延长到了三至五个月。
到了今年初，局面迎来新的反转，房贷利率的上涨趋势不再，转而开始不断走低。为了刺激房地产市场的发展，今年以来，LPR 五年期按揭贷款利率不断走低，从首套房贷利率5%以上接连下调到最低4.25%。
图/视觉中国
LPR报价作为银行贷款利率的定价基准，即“贷款利率=LPR报价+点差”，对于购房者而言，5年期以上LPR反映着按揭贷款利率走向。根据贝壳研究院统计，6月末，103个重点城市主流首套房贷利率为4.42%，二套利率为5.09%，比起年初下降122bp、82bp，尤其是在第二季度，降幅更加明显。
房贷利率的下降能让新买房人省去一定利息。但对于更早之前签订按揭贷款合同的老客户们来说，享受不到太多利率下降的好处。一位房地产行业分析人士表示，“已经买房的老客户们，贷款的利息加点是固定的，买房时超过了4.6%以上的部分，哪怕银行降了那部分利率，老客户也无法享受到房贷减少，除非是基准利率下降，否则只要你签了合同，每个月该还多少，就还要还多少。”
利率下降利好的只是新买房人，这难免让很多高位入场的老客户心理不平衡。一些资金不充裕的借款人也蠢蠢欲动，为了节省贷款利息，转而选择了“以旧换新"的方式，即用利率更低的消费贷、经营贷或者前面提到的信用贷，来置换利率更高的房贷。
不过，经营性贷款、消费性贷款跟住房贷款本质上仍有很大区别。个人住房贷款长期被人们视为最优质的贷款资源，不仅最长可以申请30年，且一旦利率固定下来之后，基本上不会有太大的变化。银行不会对存量房贷作出政策调整，更不会随意抽贷。
对此，银行从业人士张明提醒道，“做抵押贷、经营贷等最大的风险是后续银行的抽贷问题，且经营贷、消费贷只能是短贷，后续的操作中也会牵涉到政策稳定性等问题，对风险把握不高的人不建议这么操作。”
提前还贷的现象背后，折射的还是人们对当下的不安，对未来收入不稳定的担忧。对很多人来说，30年的房贷犹如隐形的枷锁，最重要的是未来的不确定性、不安全感极大地影响着个体的行为决策。
而对于新买房人来说，虽然银行的房贷利率下调了许多，但许多人却抱着不敢负债、不愿负债的预期，不再轻易背债了。数据显示，2022年上半年，全国新增住户贷款仅2.18万亿，同比2021年减少2.4万亿，显著低于过去5年的平均水平。
想早点还贷，没那么容易
