本报记者 余燕明 北京报道
《中国经营报》记者获悉，位于青岛市西海岸新区的一个新建商品住宅项目，从2021年准备交房前，部分超高层楼栋的业主就开始向当地有关部门投诉，反映自己购买的房子公摊面积过大、实际使用面积过小等问题。
“当时我在购房的时候，开发商宣传房子公摊率为31%。但实际交付的时候，我原本购买的是建筑面积110平方米左右的‘大房子’，实际使用面积却只有60平方米，公摊率达到了46.5%。”该项目一位超高层楼栋业主称。
另一位购买了该项目超高层楼栋相近户型面积的业主介绍，去年临近交房时才发现建筑面积111平方米的房子，实际得房面积只有60平方米，主卧面积仅为9平方米左右，“得房率低至54%，满心期待的大三房变成了蜗居”。
根据住建部发布、从2012年8月起施行的《住宅设计规范》（GB50096-2011），住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本功能空间。其中，双人卧室的使用面积不应小于9平方米。
“3个卧室都放不进去尺寸宽1.8米的床，若摆放1.5米的床则又无法安装或安放衣柜。”还有一位该项目超高层楼栋业主称，“厨房也放不下大冰箱，卫生间放不下洗衣机。”
超厚墙体是“祸端”
据记者了解，这些业主投诉反映的该新建商品住宅项目共涉及3栋住宅楼，分别为56号、61号和62号楼，均为55层的超高层建筑。根据该项目设计图纸及预测绘数据，这3栋超高层住宅楼的分摊系数分别为0.465、0.461和0.463。
据悉，在建筑设计测绘领域，分摊系数就是分摊的公用建筑面积与套内建筑面积的比值，而分摊率（即为公摊率）是指建筑公摊面积占建筑总面积的比率。因此，若将这3栋超高层住宅楼的分摊系数换算成公摊率，则分别为31.74%、31.55%和31.65%。
根据一位购买了该项目超高层楼栋房屋业主与开发商签订的预售合同，当中约定暂测该房屋建筑面积为112.9平方米，其中套内建筑面积为77.05平方米，公用分摊建筑面积为35.85平方米。由此计算，这套房屋的公摊系数为0.465，公摊率为31.75%。
“一栋楼的公摊面积，由门厅、电梯井、楼梯道、通风管道，还有一些消防设施等公共面积组成。所以消费者准确地测量建筑的公摊面积，基本上是不太可能的。”一家地产商的有关负责人表示。
由于所购买的这3栋超高层楼栋房屋的公摊面积过大、得房率过低，这些业主陆续向青岛市当地相关部门进行了情况反映。
对此，青岛市当地有关部门调查后反馈答复称，这3栋超高层住宅楼的公摊建筑面积之所以较大，其中主要原因是作为超高层建筑，这3栋住宅楼设计建筑外墙46层以下墙体厚度为60公分，47层及以上墙体厚度为40公分，依据《房产测量规范》规定，建筑外墙一半面积需计入公摊面积内。
“上述原因造成该项目3栋超高层住宅楼的分摊系数相比其他高层住宅偏大，导致部分业主对房屋面积存在疑惑。”青岛市当地有关部门在答复业主投诉时表示。
“当时开发商只是宣传公摊率是31% 32%，但没有告知我们套内建筑面积其实包含了一半墙体部分。开发商对我们隐瞒了超高层建筑设计的是超厚墙体，以及超厚墙体会导致房屋实际使用面积严重缩水等重大不利因素。”一位购买了该小区超高层楼栋的业主说，“因为消费者属于非专业人士，我们购房时理解房屋总建筑面积减去公摊面积后的套内建筑面积，就是实际使用面积。”
但青岛市当地有关部门在答复业主投诉时表示，现行政策法规中暂无新建商品房不利因素的公示及具体要求，若业主认为开发商因隐瞒不利因素给自己造成损失，建议通过法律途径维权。
以该项目56号住宅楼为例，超高层楼栋设计建筑外墙46层以下墙体厚度为60公分，47层及以上墙体厚度为40公分，内部分户墙厚为40公分，依据《房产测量规范》规定的建筑外墙一半面积需计入公摊面积内，导致超厚墙体占用了房屋相当一部分的套内建筑面积，相比其他高层建筑房屋公摊面积较大。
根据住建部发布的《民用建筑设计统一标准》（GB50352-2019），建筑高度大于100米为超高层建筑，并规定墙身应根据其在建筑物中的位置、作用和受力状态确定墙体厚度、材料及构造做法。
“建筑墙体厚度与当地抗震烈度、建筑层高、建筑总高度等因素相关。”一位土木工程专业人士告诉记者，“一般来说，30多层的高层建筑住宅外墙的底部墙体厚度可能会达到35公分，中间稍薄，最上层墙体厚度可能是20公分左右。建筑高度更高的话，底部墙体厚度还会增加。”
