可以看出疫情对商业项目的正常营业及租金收入影响很大，但因为规模扩张，新城控股商业收入增长依然可观。按目前增速计算，商业营收将在2023年达到百亿级别。
商业营收的增多还意味着价值重估，据《时代周报》报道，新城控股内部研究了香港商业地产商后发现，一般当商业运营收入产生的利润超过总利润10%以上后，资本市场对公司业务的看法会从传统住宅开发商逐渐转向运营商。
近年来，包括宝龙商业、华润万象生活、中骏商管等公司等在内的商管板块被陆续分拆上市，获得的PE估值也远超传统开发类企业。与之对比，手握全国第二大商管品牌的新城控股其价值恐怕确实被低估。
总之，以购物中心提升出售物业的去化速度和溢价率，通过出售住宅为购物中心带来稳定客流，新城控股的双轮驱动良性发展。
未来，公司有意加大轻资产比例，由雇租模式逐渐转向为“自营 联营 租赁”相结合的合作方式，打通商业地产“投、融、管、退”链条。轻资产运营更考验企业品牌力的软实力，同时也会降低企业资金风险。
REITs出海，首发绿色债券
半年报显示，截至期末，公司剔除预收账款后的资产负债率为75.45%；同时，净负债率为60.48%,维持行业低位。流动性方面，截至报告期末，新城控股在手现金余额551.54亿元，短期债务270亿元，在手现金完全能够覆盖短期债务，现金短债比约1.44倍。
整体来看，新城控股踩中“三道红线”中的一道红线，位列“黄档”。 业绩会上，王晓松说，公司积极响应“三道红线”政策，将结合自身实际情况和央行要求，稳步降档，在2023年6月末之前降至“绿档”。
目前看来，新城控股在市场融资能力较强，今年2月成功发行一笔4.04亿美元的5.25年期无抵押固定利率债券，票面年息低至4.5%；6月底，发行一笔3亿美元4.25年期绿色优先票据，最终票面利率为4.625%，账簿峰值认购超8倍，这也是新城控股发行的首笔绿色债券。
伴随着双碳行动落实，诞生于可持续发展理念下的绿色债券近来盛行，所得资金专门用于资助符合规定条件的绿色项目或为这些项目进行再融资。
我国绿色债券始于2015年，受宏观影响，房企融资变难，绿色债券开始走热。据克而瑞数据显示，2020年95家典型房企绿色优先票据发行规模达19亿美元，同比2019年大幅增长245%。2021年上半年，绿色债券融资规模飞涨，共融资332亿元，已是去年全年的近2倍。
发行绿色债券，是新城控股持续拓宽融资渠道、降低融资成本的重要之举。
除了拓宽融资渠道外，新城控股优化债务结构的方法还有REITs出海。
7月30日，新城控股公告称正筹划将把9个位于重点城市的商业物业作为底层资产，在新加坡设立信托基金，再申请向相关投资者发行信托份额，以实现于新加坡证券交易所主板上市。
种种优化财务的举措也收获评级机构认可，去年12月至今，已有多家主流评级机构上调对新城控股和相关公司的评级。
广发证券研报表示，2021年上半年，新城控股竣工带动结算高增长，整体可结算资源充足。投资端表现稳健，高地货比与快周转的“裂变开发模式”帮助公司兼顾住开、商开同步增长。2021年商业客流、客单价增长较快，公司租金转化率仍有提升空间。维持买入评级。
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