时代已变！楼市高杠杆，过去之功正成今日之祸
03
杠杆之过
世界上不存在“一招鲜 吃遍天”。同样的策略，在不同的外部环境下甚至会产生截然相反的效果，比如房地产行业的高杠杆。
这里就要谈到杠杆的双面性，它既是天使、能放大收益，也是魔鬼、会放大亏损，就看在顺势还是逆势。
过去二十年是快速城市化的二十年，大量农村人进城、大量小城市的人口往大城市聚集，由此产生了海量的住房需求，结果就是房子供不应求、建造多少房子就能卖掉多少房子、甚至还要托关系抢房子。
在这样的市场里，地产商撬的杠杆越高、建造的房子也就越多，在不愁销售的情况下自然利润就越高…杠杆放大了营收和利润，所以一定程度上说杠杆越高越好。
可现在呢？
我国目前城市化率已达60%，已进入城市化的后半场，也就意味着没有大规模的人口集中性的向城市聚集了，其结果就是对房屋需求的下降。
此时加杠杆就会产生反噬的恶果：高杠杆负债盖房，可房子销售不出去，没有销售回款就无法还债降杠杆，并且杠杆是有成本的——就是贷款的利息必须得支付。如此以来，曾经的高杠杆—高周转—高回报的闭环就被打破，曾经的杠杆助力也就变成了今日的杠杆反噬。
如同推倒了多米诺骨牌，一系列的连锁反应接踵而至：建筑商拿不到钱不再继续施工、交房延期除了支付违约金外还影响后续销售、装修低劣、绿化缩水、房屋品质下降、甚至会出现项目烂尾……紧接着就是客户维权不断、甚至影响社会稳定，当然还少不了金融系统性风险。本文开头流传网络的某头部房企的情况报告中说明的最坏结果就可能出现。
城市化上升期，住房需求巨大、房企高杠杆如同顺水行舟一帆风顺；城市化后半场，住房需求有限、房企高杠杆如同逆水行舟费劲艰难。
这背后是时代的巨变和大趋势的改变。
04
时代趋势
西南财经大学中国家庭金融调查中心曾发布过《2017中国城镇住房空置分析》的报告，报告显示我国一线城市、二线城市、三线城市的住房空置率分别为16.8%、22.2%和21.8%。
今年4月，央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组在《中国金融》撰文称，调查显示，显示我国城镇住房拥有率高达96%。
我国目前的住房状况是，总量均衡、甚至出现微量过剩，结构上失衡、主要是热点的一二线城市住房出现短缺。这就是过去二十年余年，我国房地产爆棚发展的结果。
过去房地产的黄金年代，房企负债高杠杆、期房预售再把杠杆转移给购房者，购房者在经济快速增长的红利下、收入也迅速增长，之前巨大的动月供压力瞬间因收入增长而快速缓解——想想十年前三四千元的月供压力多大，可随着收入的快速增长，月供压力随即消除。
这是一个良性闭环：房企高杠杆建房、百姓高月供供楼、经济持续增长带动大家收入增长、增长的收入再去缓解月供的压力。
而今经济高增长不再、收入快速增长不再、住房基本得到满足，房企高杠杆运作的闭环就不复存在……再高杠杆经营，那不是找死吗？！
国家处于快速城镇化的高速增长阶段，房企高杠杆于普通百姓改善住房、于国家带动经济增长、于企业带来营收利润，政府高层自然鼓励。当国家处于城镇化中后期，房企再高杠杆运作就会造成住房产能过剩，很容易引发一系列恶劣后果……此时的高杠杆，无异于经济的一颗定时炸弹。
这就是近一两年来中央高层时时、次次强调“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济手段”的原因，也是最近要求房企降杠杆、减负债的背后逻辑。
从1998年福利分房制度结束，至今房地产二十余年的快速发展成就了无数的“房产淘金者”，也为我国经济发展做出了卓越的贡献，但很显然，二十余年的高速发展之路终将终结…现在，这一时刻正在到来。
时代不可抗、阶段不可违、趋势不可逆，不管你愿不愿意，都得面对这一现实。
房企高杠杆，必将成为历史。
