刚刚！“三条红线”扩围，房企的苦日子来了
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2021刚开年，房地产市场再次传来重磅消息。
昨天（1月5日），一则消息被很多人遗漏，但影响不容小觑：
近日央行、住建部召集重点房企举行座谈会，与会房企除了去年9月已参与融资新规试点房企，亦包括部分去年未参与试点的房企。知情人士称，融资“三条红线”试点有望扩围。
著名的“三条红线”新规，发生在2020年8/9月份。
当时，央行、住建部与12家房企座谈，提出融资“三条红线”，9月在12家房企试点实施，2021年1月1日起正式实施。监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。
“三条红线”，即是：
一是剔除预售款后的资产负债率大于70%；
二是净负债率大于100%；
三是现金短债比小于1。
监管部门根据房企踩线多少，将房企分为红橙黄绿四档管理，假如开发商踩中三条红线，就不能再扩大借钱的规模；假如踩中两条，有息负债规模年增速不得超过5%；假如踩中一条，增速不得超过10%；假如一条也没踩中，不得超过15%。
通俗来讲，就是踩中的红线越多，房企的负债规模就必须越少，这对房企的现金流考验巨大。
第一批被约谈的12家房企包括：碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。
根据2019年的数据，碧桂园、万科、新城、世茂等房企踩中一条红线，阳光城、金科、金毛等房企踩中其中两条，而在拿地、销售等方面更为激进的恒大、融创、富力、泰禾等15家房企（上图红色部分）则三条线全部踩中。
而如果统计已上市的224家房企，有51家都踩中了三条红线，只有68家在安全的绿色档。
“三条红线”一出，房地产市场一片风声鹤唳，像是三把利剑悬在了房企头顶。
而距离正式实行不到一周的时间，监管层再次约谈房企，准备扩大“三条红线”试点范围，越来越多的房企资金将被纳入监管。
虽然还没确定哪些房企将会在第二批范围内，但可能性最大的自然是净负债率和资产负债率高的房企。比如上图中的富力、首创、中南、华夏幸福等。
房企去杠杆，刻不容缓！
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如果说这是2021年房地产市场调控的第二枪，那针对银行的第一枪，其实也才刚刚落下。
2020年最后一天，央行、银保监会发布通知，划定银行房地产贷款集中度“红线”。
通知要求，房地产贷款余额占比不得超过40%，个人住房贷款占比不得超过32.5%，这还是针对工农中建交等大型银行，而中小型、民营银行和村镇银行的占比，只能更低。
根据各大银行2020年的半年报，房地产贷款占比超过上限的有招商银行、浦发银行、兴业银行、平安银行、成都银行、郑州银行、青岛银行、青农商行，而个人房贷占比超过上限的银行有建设银行、邮储银行、招商银行、兴业银行、成都银行。
高层的意思很明确，银行资金不能过多流入房地产市场了，实体经济才是真正要扶持的地方。
疫情背景下开启的货币宽松环境，大量货币会流入房地产市场，这是不可避免的现实。东莞房价一年上涨40%、深圳房价一年上涨30%，都是强有力的信号。
银行“两条红线”的出台，也印证了央妈的担心。
去年中央经济工作会议再次提出“促进房地产市场健康平稳发展”，“平稳”才是核心之处。
而给市场带来的影响，除了银行地产股开年即大跌之外，2021房贷利率势必会提高，居民购房的成本，也会相应增加。
一定程度上来说，低利率的个人房贷红利期正在走远。
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