一个是去年七月出台的房地产融资新规、即三道红线。简单的说，就是根据房产公司的负债率、来决定能否新增负债及新增多少，再白话一些的说法，就是保持现有的负债规模、基本不能再新增贷款了。
地产商拿地、盖房没问题，不好意思…请用你自己的钱，不能债务杠杆撬银行的钱。
另一个是去年最后一天，出台的银行房地产贷款集中度管理制度、即两道红线。简单的说，就是银行放贷给房地产领域的贷款要控制一个比例，包括放贷给地产商的开发贷、以及放贷给个人的按揭放贷…在整个贷款中要限制在一个范围内。
个人买房基本没问题，不好意思…请尽量用自己的钱、少借银行的钱。
房地产公司贷款和个人按揭贷款的额度更低、利率更高、审批更难，这其实是一种定向加息…目的就是去地产的金融化。
可在这个过程中，有一类房子的机会正在浮现。
03
一个机会
城市是让人住的，得有安居在这个城市的大量人口、否则城市注定没有未来，也不可能让一小部分人把持一座城市的绝大部分房产吧…那会影响到社会的稳定，于是就引出了一个话题：保护买房的刚需人群，这是政治正确。
过往的楼市调控，往往被吐槽为“错杀刚需”，但是一些迹象表明，今后的调控将更加精准化…刚需大概率会区别对待、得到保护。
在去年新一轮的楼市严调控当中，南京/杭州/宁波/深圳等城市已出现了保护刚需的差别化政策，即要求商品住宅项目应把一定比例的房源、优先卖给无房的刚需市民。
2月5日，上海推出积分制优先无房户的积分买房政策，进一步强化了保护刚需首套自住房的需求。
而在稍早的1月29日，上海银监局发布《个人住房信贷管理工作通知》中，第五条中的一个表述引人关注：……重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求……
什么意思呢？
在房贷额度有限的情况下，应把额度优先给与“首套中小户型自住住房”的买房人…其实也就是买房的刚需。
什么是中小户型的住房呢？90平米以下的住房。
可以确定的是，保护刚需首套中小户型自住房的购买、将成为今后楼市精准调控的一个新策略。
在实施差别化房贷政策下、将会有更多的城市跟随上海的政策“保护刚需贷款买房”，而这就是机会所在。
90平以下的房子更易贷款，买房人的首付款筹集压力就更小，相应的就会有个更多的买房人符合要求…买家多的情况下，这类房子价格当然会水涨船高。
但是我们也要知道，过小面积的房子同样不利于贷款融资，比如30平以下的房子、就很少有银行愿意贷款，为保险起见、买的住宅面积应不小于50平。所以，今后50-90平的住宅、其金融属性将更强。
这里，我再普及下银行信贷的风控原则。
当你把房子抵押给银行时，银行是按照你不还款、得处置资产的想法去风控的，所以抵押的房产得能快速的出售、并且以高于贷款余额的价格。
也因此，别墅、200平以上的住房、1000万/甚至500万以上的住房，其再贷款的融资属性就差些…这些房子不太好卖。
50-90平的房子、金融属性更强，既符合“保护刚需的政治正确”，又确保了较强的流动性，毕竟绝大多数人是普通人、是穷人。
得屌丝者得天下，确实不假！
