百余项目烂尾房业主停贷，开发商违规抽资金，银行监管恐力不从心
因为监管账户的施工款被挪用，银行在其中也难辞其咎，金焰律师认为：“银行应该积极履行资金监管义务。”
所有的风险，很多烂尾楼购房者并非不知。但他们认为，银行在楼盘未达条件时就发放了按揭贷款，应该付出相应的责任。
购房者们拿出了依据，主要是2003年央行发布的《121号文》，内文明确表示“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”。
但可惜，这个文件可能很难被当作法庭上的有力武器。
一家总部在深圳的商业银行工作人员告诉《凤凰WEEKLY地产》：“《121号文》是部门规范性文件，规则的效率等级是非常低的。”
如果银行无法为这些购房者办理贷款展期，最后这些停贷购房者的结局是什么？
金焰律师分析：“从诉讼角度来说，如果烂尾楼业主停供，会导致银行提起诉讼，追究业主的责任，而不是业主去起诉银行违约；烂尾楼业主可根据商品房预售合同向开发商提起诉讼。但是如果开发商已经资不抵债，或者没有财产可供执行，业主将会面临打赢官司，也解决不了问题的窘境。”
也就是说，无论如何，在整个烂尾事件中没有责任的购房者，承担了对于他们来讲非常严重的后果。
然而，他们依旧选择这么做。
“潘多拉的魔盒”
正如金焰律师所说，烂尾的根源在于监管资金的违规挪用。那么，行业风险是如何一步步转嫁到购房者身上的呢？
内地从香港引进的商品房预售制度，最初是为解决部分地产企业开发资金不足的问题，一定程度上承担了房企的融资功能。预售制带来的预售资金，令房地产一直被戏称是“空手套白狼”的行业。
正常来说，预售资金承担了项目建设的资金来源，当预售资金被抽走，项目停滞的风险就大大增加。
开发商之所以抽走资金，除了自身系统的流动性问题之外，还有一些是因为前些年行业内非常普遍的“前融”。
银行给的开发贷，是禁止用于购买土地的，因此一些激进的开发商会选择用项目抵押、寻找其他途径融资，用以支付或者置换土地出让金，这些途径包括信托、私募、基金子公司等。
一旦开发商无法到期给信托公司等还款，资金方就有权从项目上抽走资金。
一名深圳业内人士向《凤凰WEEKLY地产》透露，近期深圳一个维权的豪宅盘，就因前期项目抵押给了信托公司，信托公司看见房地产负面新闻较多，要求开发商提前还款，业主知晓后担心预售款被抽走，于是东奔西走寻求监管帮助。
市场较好的时候，“银信模式”的前融曾是合规的，到了2019年7月才开始被监管禁止。先是监管对保险资金通过信托计划进入房地产领域划出了明确的界限，后又对主要信托公司进行“窗口指导”，要求前融不得再新增。
但有一种模式仍然可以绕过监管，即“明股实债”的形式，资金方被包装成项目股东，债券伪装成股权。
直到2021年8月，自然资源部举行了一次闭门会议。
流出的文件明确表示：“房企参与土拍和开发建设中，股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他融资便利。”
至此，“明股实债”也被明令禁止。
目前市场上因为“明股实债”抽走资金导致烂尾的，多半是在2021年8月之前的建设项目。
“前融”的风险不言而喻，因为它让开发商在前期就加了杠杆，一旦市场下行，开发商资金紧张，就如同打开了潘多拉魔盒，风险层级转移，最终落到了普通人的身上。
监管资金的漏洞
事实上，对于预售资金管理是有一整套监管要求的。
很长一段时间，内地对预售资金的管理相对粗糙，全国没有统一的管理办法，地方拥有较强的自主性。仅有的共同的管理思路是：留存部分资金存入监管账户，开发商按照节点提取，有小部分城市可以直接提取。
《凤凰WEEKLY地产》了解到，一般来说，楼盘的预售资金全程会被银行监管，客户按揭贷款应回到银行的监管账户。按照监管政策要求，提取也是必须由银行审核，而且优先只能用于项目本身的建设中。
