郑州救市力不从心：豪宅力压刚需，中介卖房要力证“不烂尾”
来源：视觉中国
作者丨郭菲菲
编辑丨杨布丁
出品丨棱镜·腾讯新闻小满工作室
对于这一波郑州救市，何旭（化名）从满怀希望，再到失望，如今已经彻底躺平。
“原来那些阻碍市场回暖的调控政策，都已经消掉了，也没有用，我们只能等运气了。”作为一家头部房企郑州区域营销负责人，何旭无奈地说道，除了3月上旬火了一把之后，市场至今仍旧冰冻，上半年销售目标还完成不到一半。
3月1日，郑州发布救市18条，取消认房又认贷，成为全国首个大范围放松限购限贷的强二线省会城市。按照国海证券的测算，从政策松到市场稳的传导时间，二线城市需要3个月。
如今，松绑已满四月有余，市场并未如预期迅速回温。第二波救市政策被迫陆续加码，包括棚改“房票”安置、利率下调、二套首付下降至四成等。从成交数据来看，市场在6月下旬开始初见回暖曙光，但整体仍未走出低谷。
贝壳研究院郑州分院数据统计，2022年3月-6月，当地新房市场成交量分别为6792套、5443套、4275套及8258套；二手房市场则分别为3614套、4658套、2507套及5082套。目前尚无全市7月至今的成交数据。不过，单从贝壳平台内成交数据来看，7月前两周新房再现疲软，仅成交625套，二手房环比基本持平，成交884套。
这一成交量在郑州庞大的库存面前，仍显薄弱。当地新房库存去化周期，从3月份的24.7个月，攀升到如今的28个月，其中主城区也达到25.2个月。一旦超过18个月，即已表明市场处于下行阶段。
郑州市场的尴尬，或许只是众多二三四线城市救市的缩影。救市即见效，这一市场运转逻辑在当下已经开始失效。疫情扰动下，购买力持续下滑，叠加开发商自身暴雷声不断，这是过去多年未曾出现过的特殊背景。
另一个不容忽视的问题，郑州是目前业主宣布强制停贷楼盘最多的城市。据易居研究院统计，截至7月16日，全国抱团停贷的271个楼盘中，郑州占据32个，规模占到城市第一。庞大的烂尾楼难以消化，更动摇买房者掏钱入手的决心。
国央企楼盘和二手房受青睐
6月底一个工作日的下午，郑州远郊南龙湖板块某楼盘项目，不见一个买房者的身影，只有激昂的音乐回响在空荡荡的售楼处。
“去年720暴雨之前，一天至少都三四十组客户，赶上周末能上百。现在工作日也就四五组，周末上十组客户就很不错了。”该项目营销负责人表示，尽管板块内七成楼盘已经在亏钱卖了，但客户到访量转化到实际成交，大多数项目都是可怜的个位数。
这位负责人向办公室窗外指去，南龙湖核心板块30多个项目，现在停工的足足有18个。
这座汇聚千万人口的城市，2021年成交了近9万套商品房，但其中有2.52万套出现停工、延期交付，占比高达28%。问题楼盘成为城市之殇，市场的传导效应也正在显现。
一位当地市场研究机构资深分析师总结称，除了价格、位置优势外，现在郑州热销的楼盘集中在国央企背景、现房或准现房。“现在朋友圈中介营销画风，都是拍一栋楼，甚至现场施工人数，告诉客户房子没问题，不会烂尾。”
一家央企背景的开发商郑州营销人士透露，去年一年，自家楼盘在金水区某板块竞争中，完败于隔壁民企的竞品，“完全卖不动，但今年初这家民营房企债务违约暴雷后，我们销量开始直线逆转，每个月都能卖三四十套”。
从郑州房企销售业绩名单变化来看，2022年上半年，央国企背景的华润、保利牢牢占据前两名，一改去年被碧桂园、建业、正商等民营房企压制的情况，暴雷的恒大直接跌出统计名单。
期房存在烂尾风险，购房者开始更为青睐二手房，特别是取消二手房交易20%的差额税，大量次新房也开始集中入市挂牌。
贝壳研究院郑州分院数据显示，2022年上半年，相比于新房销售套数同比下滑四成，二手房下滑不足三成，且销售占比整体市场超过61%，特别是3月单月二手房成交量更是环比增长了105%。
但是，二手房当下仍不好卖，买房人观望情绪浓厚。3月1日，郑州二手房市场房源端成交周期为202天，客源成交周期为65天。到了6月底，房源成交周期缩短为186天，客源成交周期反倒拉长至91天。
