郑州救市力不从心：豪宅力压刚需，中介卖房要力证“不烂尾”
刚需盘冷清，豪宅持续热卖
3月救市初始，原本有个惊艳的开头。
“我们管南片区的项目，3月上半月成交了82套，一度恢复了去年暴雨前的热度，但下半月仅卖了11套。”何旭透露，从4月至今，每个月成交才20多套，“这个成交量，放在全郑州来看已经很不错了。”
一家头部房企郑州市场研究负责人提供的数据与之类似，在其监测的当地100个项目中，3月救市一周内，客户到访量普遍增长50%以上，但3月下旬开始回落，至今仍持续低迷。
不过，低迷的市场仍有零星爆火的项目存在。
以央企华润在郑东新区某项目为例，五六月份两期开盘732套房源，即使捆绑40万元一个车位，也近乎被抢光，合计销售额超40亿元。相比之下，本土一哥建业集团在郑州的22个项目，上半年合计销售额仅为19.18亿元。
在多位当地市场人士看来，该项目有央企背书，位置优越，还与周边二手房有价格倒挂，这样的项目难有代表性。
整体来看，如今郑州新房市场中，主城区改善项目销量远胜于郊区刚需盘，豪宅更是如此。
“郑州市场离合度特别高，这一点很奇特。”上述房企市场研究负责人表示，400万元以上的北龙湖豪宅项目很多，还反倒卖得挺好，低端价格的楼盘也特别密集。
位于郑东新区的北龙湖板块，被誉为河南“陆家嘴”，豪宅云集。有当地自媒体《房东俱乐会》统计称，今年上半年，北龙湖15个主力项目，合计销售约1280套，逆势同比增长约28%，销售额达101亿元，占整体市场17.48%。
宋河（化名）对此深表认同：改善客户手里有钱，利率下调，再遇到价格位置合适的项目就果断出手了；刚需购买力现在则被透支得厉害，“我们这个板块原来降价，至少一两周卖个上百套，现在降价、首付分期、上渠道分销都没啥作用”。
作为郑州高新区某远郊楼盘营销负责人，宋河拿自身项目举例称，我们是个典型刚需上车盘，均价七八千，客户以做小生意的本地人，加上地市客户为主。6月30日是客户偿还开发商首付分期的截止日期，“我们这一期1082组客户里，实际还款才917户，165户没还钱。整个项目近3000客户中，5月份银行按揭逾期客户新增了90多户”。
回溯过往市场行情，多位郑州开发商人士的共识是，此前两年，当地限购令名存实亡，首付分期、零首付等违规手段五花八门，降价更是频繁，购买力已被提前透支。到了2022年上半年，虽然房贷利率下调，但市场愈发感觉到，救市手段对于购买力的刺激效果已经大不如前，加上本身项目利润微薄，所以降价的频次和力度也不多了。
房票成救市最后大招？
常规救市手段近乎出尽时，“房票”这一大招接力上演。即将以往货币化安置，改为以房票形式给棚改拆迁户，由其去市场自行兑换购买商品房，再由政府与开发商结算安置资金。
对此，一家TOP10房企郑州分公司的内部研判称，2016年货币化安置带来极为可观的救市效果，但老药复吃效果不一样，这次郑州面临不单是去库存压力、购房者的信心缺失、开发商的自顾不暇，药效仍取决于赔偿标准、开发商让利幅度和安置资金注入效率。
“3000亿元的国开行棚改资金，如果50%用于清退问题楼盘，30%选择房票安置，预计房票安置市场增量在6万套/1000亿元，这将为2022年市场扩容增量约15%。”这家房企测算结果显示。
目前，关于房票如何具体落地，尚未看到更多细则。7月9日，有本地自媒体透露称，“目前已知保利、正弘、碧桂园、美盛、正商等开发商，都在积极申请和对接房票进场他们的项目。”
危机中的开发商正嗷嗷待哺，以期获得房票输血。
中指研究院关于郑州市场开发商销售业绩统计显示，2021年上半年TOP10入围门槛至少为34.1亿元，今年则腰斩至13.6亿元。去年销售第一的正商达到110.9亿元，今年轮到华润登顶时，其销售额仅为55.7亿元。
这其中，重仓郑州的本土房企更是危机四伏。“河南一哥”建业从去年上半年的48.9亿元，下滑至今年的20.2亿元，去年TOP 2正商、康桥，销售额分别为110.9亿元、104.5亿元，今年分别直线下滑至38.9亿元和10.8亿元。
