尾注7: 不同条件下，对最低租售比的测算
假定房子还有60年寿命。60年后土地的残值为如今房价的70%。强三线以上的城市基本都满足这个假定。
假定未来60年中国的平均通胀为2%。按照规律，全国平均的房租年涨幅也为2%。假定房屋每年的持有成本，比如家具折旧、维修、养护等，为房屋购买价格的0.5%。
因为人口流入城市的房租涨幅会高于全国平均水平。分别假定某城市的房租年涨幅比全国平均水平高10%、20%、30%，即其房租年涨幅为2.2%，2.4%、2.6%。
下面计算，该房屋当前的租售比应该大于什么数值，未来的平均收益率才可以达到3%和4% 。
先计算房租每年上涨2.2%，要达到3%的收益的情况。
假设房价为100万元，那么每年收益为3万元，60年收益180万元，加上原值100万元，总计280万元（100 * 3% *60 + 100 = 280）。
假定当前租售比为1：y ，那么第一年的房租为100/y，
第二年的房租为100 * (1 + 0.022)/y第三年的房租为100 * (1 + 0.022) (1 + 0.022)/y依次类推第60年的房租为 100 * (1 +0.022)的59次方/y
把60年房租相加，减去60年的持有成本30万，加上土地残值70万。这个结果应该等于3%条件下的总价值，即280万元。求解y。这个计算并不复杂，计算得出 y = 51。也就是说，租售比为1: 51。
其他情况的计算方法类似。
尾注8: 美国、日本比中国还依赖房地产？
以美国为例来说明情况。
2021年中国房地产行业增加值占GDP的比重约为7%。而2010年到2020年的十年里，美国房地产占GDP比重的均值是12.1%。看起来美国更加依赖房地产行业。其实不然。
有人说：中国的房地产行业和建筑业是分开统计的，美国是放在一起统计的，所以美国占比高。这个说法是错误的。其实美国也是分开统计的。2018年美国房地产和建筑业加起来占GDP的比重是16.3%，而中国房地产和建筑业加总占GDP约12%。
真正的问题在于，美国房地产增加值计算了居民自用住房的“虚拟租金”。2020年，这部分“虚拟租金”在房地产行业增加值中占8.3%。而2020年，美国房地产行业增加值GDP占比为12.3%。所以房地产实际投资约占GDP的4%。
中国并非没有计算“虚拟租金”。但中国“虚拟租金”在GDP中的占比远远小于美国，而真正的房地产投资部分却高于美国。
作者为《财经》产业研究中心研究员，编辑：刘建中
