文 | 刘建中 陈汐
2020年，房地产行情火热。民营房企借了大量债务，盲目扩大规模。当时的普遍情况是，企业拥有一块钱却要干五块钱的事。
2020年，房地产行业已经乱象丛生。有的企业，一个投资10亿元的项目，启动资金不到3000万元，即一块钱干三十多块钱的事情。它们通过“巧妙”设计，一层层放大借贷金额来满足资金需求；有的企业，从拿地到销售，不足两月。明知工程质量差，也要极速周转；有的企业，用各种手段夸张业绩、美化报表，上市融资。
2020年下半年开始，金融监管层适时强化了监管。从房企的三道红线（即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1），到银行的两道红线（根据银行的规模和性质，银行需要满足监管层限定的房地产贷款占总贷款的比例、个人住房贷款占总贷款的比例），诸多政策控制房企的融资扩张，同时抑制居民的购房冲动。
房地产价格长时间持续大幅上涨，对经济和社会至少会产生以下八点危害：
第一，生产成本上升，降低出口产品的国际竞争力。
第二，生产成本上升，制造业利润微薄，导致制造业空心化。
第三，试错成本上升，实体经济创新活力下降。
第四，生育成本上升，晚婚少育，加剧人口老龄化。
第五，贫富差距加大，城乡差距加大，人民幸福感下降。
第六，价值观扭曲，踏实奋斗的意义下降，投机风潮盛行。
第七，阶级固化加强，年轻人机会加少，导致躺平。
第八，金融风险不断积聚。
所以，“房住不炒”，必须坚持，毫不动摇。
目前，调控效果已经显现。2022年房地产交易量显著萎缩。根据国家统计局数据，2022年上半年住宅销售面积同比下降26.6%，销售金额同比下降31.8%。2022年6月，郑州、哈尔滨、石家庄等省会城市的新建商品房价格指数已经低于2020年6月。
然而，房地产行业对于中国经济又非常重要。多项权威测算显示，2020年中国房地产行业产业链在GDP中占比超过15%；而且我国城镇居民家庭实物资产中，70%以上是住房资产。
如今，中国房地产行业走到了十字路口。中国房地产将走向何方？房价是涨是跌？大家众说纷纭。无论采用何种分析框架，先要明晰事实。所以，我们总结了中国房地产三个重要但并非人尽皆知的真相。
1、中国已经不缺房子，但缺好房子。
2、什么样的住宅是好资产？
3、房地产行业不会长期大幅萎缩。
中国已经不缺房子，但缺好房子
中国人民银行于2019年10月对城镇居民开展了一项调查。调查显示，我国城镇居民住房拥有率达到96%。
这个数值看似远远超越了众多发达国家的数据。2019年，美国住房自有率为65%，日本和英国约为60%，韩国和法国约为58%，德国45%。只有新加坡可以和我国媲美，新加坡的住房自有率达到了90%。
然而，中国人民银行的数据口径和上文其他国家并不相同。如果一个人在北京工作，在老家县城拥有一套住房，也算拥有住房。尽管如此，96%的住房拥有率仍然表明，中国已经不缺房子。
其他数据也能支持这个观点。国家统计局数据显示，2016年全国城镇居民人均居住面积为36.6平方米。住建部公布的数据显示，2019年该数值为39.8平方米。
所以从总量看，中国城镇住宅并不短缺。但是中国城镇住宅中优质房子占比小，未来很可能无法满足城镇居民的改善性需求。
首先，在中国城镇住宅中，建于1995年之后的商品住宅占比小。
根据国家统计局数据，1995年-2021年全国商品房竣工总面积为173.8亿平方米。但是商品房中不仅包括住宅，还包括商场、办公楼等。国家统计局没有给出以上时段完整的商品住宅竣工面积。
我们根据相关数据推算，1995年-2021年竣工的商品住宅总面积约为130.7亿平方米。因此，中国城镇住宅中仅有不到40%是建于1995年之后的商品房（具体测算见尾注1）。
