解释一下这个规律：比如一个国家每年的通胀率为2%，那么10年之后，总通胀率约为22%【（1+2%）的10次方约等于122%】。那么根据以上规律，其全国平均的房租涨幅会非常接近22%。
当炒作热潮退却，住宅会回归居住本质。如果用年租金衡量，2021年我国各大城市住宅的“租售比”大多介于1/30至1/65。“租售比”是一年的租金与房价的比值。比如1:30的意思是，如果一年的租金是1万元，那么房价就是30万元。
统计的24个城市中，仅哈尔滨低于1:30，仅厦门高于1:65。也就是说，如果某个厦门房子一年的租金是1万元，那65万元都买不下来这个房子。表2显示，厦门租售比为1:80.6，这说明该房子价值80.6万。
但是，千万不能简单地认为，租售比低的房子就是好资产。否则，看了表2就说，北京的房子不如哈尔滨和贵阳。这很可能是不正确的。
美国、日本、英国、法国的住宅扣除各种税务、费用之后，租售比多介于1:15至1:30。很多人据此判断我国的房价太高了。这有一些道理，但又不完全正确。实际上，由于经济结构不同、投资渠道不同、未来通胀预期不同，中国住宅不能和其他国家做简单比较。
其实，这些国家的租售比低，或者说“租金收益率”高，各有各的原因。
先聊聊美国。扣除税费后，美国很多城市住宅的“租金收益率”往往可以达到5%-6%的水平。也就是100万元买房，每年租金收入可以有5万元到6万元。但是，一个资产好不好，要和其他投资方式去比较。美国股市经常走出长达十年的牛市。相比之下，买房出租的收益率并不高（具体比较见尾注4）。而我国的情况与美国非常不同，居民缺乏稳妥的投资渠道。
再看看日本。日本住宅扣除税费之后，往往也能达到5%的租金收益率。但1990年之后，日本通胀率常年维持在零附近。图2显示1990年之后，日本的CPI指数常年在100左右。这就说明，日本在长达30年的时间内，基本没有通胀。
没有通胀，房租也很难上涨。平均来讲，日本住宅的房租还保持在30年前的水平（参见尾注3的图3）。当然，东京、大阪等人口流入的大城市，房租明显高于30年前。为何房租的平均值却不变？这是因为日本有很多城市如今的房租低于30年前。
由于房租不涨，日本住宅并不是好投资。对于那些在日本投资房产的中国人，应该感受非常深刻。如果一个中国人在2010年初和2020年初分别投资了一套日本住宅，我们计算了他的收益率。考虑日元汇率下跌，到2021年底，2010年那套住宅的投资收益率为1.24%，而2020年的投资收益为负值（具体测算见尾注5）。
笔者还在尾注6讲述了为何法国的房产也不是好投资。
我国的住宅，不仅持有成本显著低于美国、日本、英国、法国等国家，而且各种规定也对房东有利，所以不能简单地说“租售比”低的房子就是好房子，也不能说“租售比”高的房子就不是好资产。
关键问题在于，在不同条件下一个住宅的“租售比”要达到什么水平，才是理想的资产呢？
下文的重点是测算出在人口持续流入的城市里，在不同假设条件下，理想住宅资产的“租售比”。
首先，人口持续流入的城市里，房租涨幅会高于全国平均水平。这里假定中国未来每年的通胀率都是2%。根据规律，全国平均房租的年均涨幅也约为2%。
假设某城市的房租年涨幅比全国平均水平高10%、20%、30%三种情况，即其房租年涨幅为2.2%，2.4%、2.6%。（2%*（1+10%）=2.2%，2%*（1+20%）=2.4%，2%*（1+30%）=2.6%）
某住宅是不是理想的投资，还要看设定的收益率目标。目前四大行的五年定期存款利率为2.75%。这里假定投资者的收益目标为3%和4%的两种情况。
所以，需要分析的是，在某城市住宅租金年涨幅分别为2.2%、2.4%、2.6%三种情况，要达到3%和4%的投资收益率，租售比需要满足什么条件。
我们还假设两点：1.住宅每年的维修等持有成本为最初购买价格的0.5%；2.房屋使用寿命为60年，60年后剩余的土地价值为购买价格的70%。
房屋测算结果见表3（具体测算过程见尾注7）
