剩余的60%，要么房龄大于27年，要么是自建房、回迁房等性质的住房。这些住宅都难言优质，而且其中有些住宅根本无法交易。
笔者走访了北京一些房龄30年以上的老房子。这些住宅楼间距普遍较小。房屋设计理念落后，不适合现代生活的需求。比如普遍没有电梯，再比如80平方米的房子做成三居室，客厅非常狭小。
其次，各城市都有相当比例的住宅建筑面积不足70平方米。
中国住宅使用面积与建筑面积的比值往往小于80%。所以，所谓70平方米的住宅，真实使用面积仅有50多平方米。一个三口之家居于其内，会显得有些拥挤。如果父母过来看护小孩，就会产生居住困难。如果条件允许，这些房主是有改善需求的。
表1显示，在贝壳网（BEKE.N）挂牌的很多城市的二手房中，都有相当比例的房子建筑面积不足70平方米。
在贝壳网挂牌的二手房基本都是商品房。整体而言，这些房子在城市住宅中已经算比较优质的。
下面，我们通过贝壳网的二手房挂牌数据，看看中国城镇存量住宅中有多少真正的优质住宅。
什么样的住宅算是优质住宅？笔者选定了如下条件：1.房龄20年以内；2.有电梯；3.如果是北方城市，要有集体供暖；4.大于70平方米或者大于90平方米；5.、南北通透。
以北京、南京、长沙为例，我们依次添加以上的筛选条件。
先看北京的情况。
2022年8月3日，在贝壳网上挂牌的北京二手房总数为9.14万套。
添加条件“房龄20年以内”，还剩余5.2万套。
添加附加条件“有电梯”，还剩4.16万套。
再添加“集体供暖”，还剩3.26万套。
继续添加“大于70平方米”，还剩2.26万套。这时占比为24.7%。
以上筛选条件并不算苛刻，应该是北京大多数优质住房应该具有的属性。但此时的占比已经不到四分之一。
中国人比较看重“南北通透”，添加附属条件“南北通透”，此时还剩1.19万套。
其实，真正的优质住宅，建筑面积至少要大于90平方米。所以，最后添加这个条件。这时仅剩9300套。9300套在整体挂牌中，占比为10.2%。
南京的情况与北京相似，优质住宅的比例为10.1%。
长沙优质住宅比例为9.6%，小于北京和南京（南京和长沙的具体情况见尾注2）。
如果继续添加其他条件，比如把优质住宅限制为交通便利的核心区域，那么“优质住宅”的比例就会更低。
通过以上分析会发现，目前城市的住宅总量可能够了，但优质住宅占比非常低。还有一个因素会进一步降低优质住宅的比例。
在2017年到2021年之间，好几家“中国房地产销售五十强”企业采用“超高周转”策略。房子从拿地到预售往往不到3个月。预售制度要求房子主体必须施工到一定程度才可以预售。大部分地区都要求主体施工进度超过二分之一，比如广东省要求高层建筑主体施工进度需达到总层数的三分之二。如此“神速”的开发，房屋质量难言优质。
笔者2020年调研时发现，某“销售五十强”房企，明知质量不合格，宁可建成之后再按照购房者的要求慢慢修补。
在中国城市中，好住宅仍然是稀缺产品。
未来住宅的金融属性变弱，消费属性增强。新出现的、有购买力的人在选择改善住宅时，大概率会选择优质住宅。未来优质住宅和劣质住宅之间的价格差距会进一步增大。
什么样的住宅仍是好资产？
我国商品住宅用地的使用期限为70年。以下的研究有一个前提条件：土地使用证到期之后，续期的费用可以忽略不计。很多专家认为，这个前提是成立的。
必须承认，和10年前相比，现在的房价已经很高。但有些住宅仍然是不错的资产。因为，住宅租金具有良好的抗通胀性能。
先介绍一个规律：从长期看，房租涨幅与通胀同步。图1展示了美国的CPI指数和房租价格指数。不难看出，在长达50年的时间里，两者涨幅基本一致。
日本、欧盟、中国的数据都支持这个规律，具体数据见尾注3。
