作者：子非鱼
01 | 楼市新表态
8月24日，国务院召开了每周一次的常务会议，推出了一揽子19条方案，针对当下的经济、楼市、旱灾等提出了解决办法。
其中关于楼市方面的表述如下：
允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。
很简单的一句话，但话里话外，都藏着强烈的信号。
02 | 从话外来看
这次对楼市的表述非常简单，那是因为，对于楼市，在此前召开的多次政治局会议以及其他重要会议上，该说的都说了，该用的招数，也用了。
上半年各城市出台的措施，也可见一斑，降首付用过了，降息用过了，降税用过了，放宽乃至放开限购用过了，鼓励农民买房用过了，调动公职人员卖房用过了，鼓励公职人员团购房产用过。
但从结果来看，貌似都没有什么收效。
根据国家统计局和央行披露的数据来看，当下房地产投资、商品房成交面积与成交额、房价、房地产贷款，仍在继续下探。
我们的房地产投资增速是这样的：从4月份转负之后，跌幅不断扩大。
来源：国家统计局
我们的商品房成交量是这样的：进入2021年增速就转负数，此后跌幅不断扩大。前7个月，商品房成交面积同比下跌23.1%，销售额同比下跌28.8%。
来源：国家统计局
我们的房价是这样的：7月份新房下跌城市40个，较之前增加了2个；二手房环比下跌城市51个，较之前增加了3个。
也即，一大半城市的房价在调整，且下跌面不断扩大。
我们的房贷数据是这样的：
二季度新增个人住房贷款仅200亿，新增人民币房地产贷款-1105亿元。
7月住户贷款增量与上年同期相比，减少2842亿元，无论是与购房相关的中长期贷款，还是与消费相关的短期贷款都相对偏弱。其中，住户短期贷款增量同比减少354亿元，住户中长期贷款增量同比减少2488亿元。
这意味着，没有多少人贷款买房。
相反还有一批人或因为对未来收入和工作持有不确定性的担忧，或因为存量贷款利率迟迟不降，转而先还款后转抵押贷，总之，提前还款的人越来越多。
从形势来看，楼市复苏还看不到任何迹象。在这种背景下，上到中央下到各地方政府，还是会继续出台各种措施。
总而言之，楼市一天没有实现复苏，政策就会源源不断。
03 | 从话里来看
允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。这句话其实是对7月末召开的政治局会议上对楼市表述的进一步延伸，或者说细化。
在7月末召开的政治局会议上，对楼市的要求是，要稳定房地产市场，坚持房住不炒，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。
其中的保交楼、压实地方政府责任，是专门为当下的楼市风波也强调的。
其中的因城施策用足用好政策工具箱，就是鼓励地方城市要采取各种措施，稳定、复苏楼市。而昨天提出的允许地方“一城一策”灵活运用信贷政策，就是对这句话的展开。
这句话的意思很明确，接下来推动楼市稳定、复苏，要从信贷方面着手。也即利率和首付方面，支持刚需和刚改需求。
利率方面，本周我们已经下调了五年期LPR15个基点，为4.3%。
根据此前央行与银保监会强调的各城市可以在基准线上下调最多20个基点，那么各城市当下可以做到的首套房最低贷款利率为4.1%。
贷款利率已经做到了历史最低。地方城市已经没有操作空间，如何还要继续降，只能坐等央行放话，允许地方城市下调的基点更多，或者继续下调五年期LPR。
理论上还有操作空间的，就只剩下首付比例。
在经历了上半年降首付潮之下，不少城市的首套房首付已经降到了20%，大多数中心城市仍维持在30%。二套房，北上广深是70%。其他强二线城市或60%或50%。
