目前，中国房地产行业的形势严峻。据统计，房地产及其上下游产业链贡献了中国GDP的约四分之一，在过去的近20年中，放松对房地产的管制、拉动住房投资需求是每当经济不景气时，政府的常用刺激手段。然而，时移世易，近两年房地产业已经进入拐点。
房地产终端需求的下降叠加政府对房地产业的强力整肃，跟疫情前水平相比，很多房地产业相关指标都处于被腰斩的状态。与房地产业相关的土地出让收入今年以来大幅下降。据财政部最近公布的数据，今年1~7月累计，全国国有土地使用权出让收入不到2.83万亿元，比去年同期下降31.7％；而土地和房地产相关税收中，契税和土地增值税也大幅下降。这导致了政府财政收支压力的矛盾较往年更为突出，特别是对于严重依赖土地财政的地区。
土地财政还能否持续？财政不平衡的问题如何解决？当下的房地产业危机如何化解，长期看这个行业健康发展的路在何方？对此，《中国新闻周刊》近日专访了北京国民经济研究所副所长、研究员王小鲁。
王小鲁是中国著名的经济学家，1980年代曾任国家体改委中国经济体制改革研究所期刊主编、研究室主任。他长期从事中国经济体制改革、经济增长、收入分配、城乡发展等研究，两次获孙冶方经济科学论文奖。
中国新闻周刊：据财政部往年公布的数据，2017~2021年，五年间全国国有土地使用权出让收入增速从2017年的超40％降到了2021年的3.5％，总体上五年来土地出让收入增速呈下降之势。这与你的判断——今年以来出现的土地出让收入大幅度下降，并非短期波动，很可能代表了土地和房地产市场走势的根本拐点——似乎是一致的。但有一个不可忽略的因素是，2020年8月央行和住建部共同出台了“三道红线”政策，当年年底还发布了“房地产贷款集中管理制度”。你认为，2021年以来国有土地出让收入增速的下滑，是政策影响多一些呢，还是更多是由于房地产市场需求的长期趋势确实已经发生了根本性改变呢？毕竟，2020年，全国土地出让收入仍有近16％的同比增速。
王小鲁：这是个好问题。要讨论这个问题，需要回头看看央行和住建部的“三道红线”是在什么情况下出台的。这个规定在2020年8月出台，2021年开始施行。2020年末，全国房地产企业当年新开工房屋面积22亿平方米，正在施工的房屋面积近93亿平方米，仅正在施工的房屋面积就合全国城镇常住人口平均每人10平方米。这一年全国房地产企业的负债总额已经接近86万亿元，相当于当年GDP的84％，房地产业相关银行贷款相当于GDP的66％，但房地产业对GDP的贡献只有7％。这已经非常不成比例。房地产企业的资产负债率超过了80％，已经过高，风险已经过大。
现在全国城镇人均住房面积已经30多平方米了，再加上正在施工的住房，都卖出去以后人均就是40多平方米。如果按人均算，以后即使不再建房，也已经快饱和了。当然实际上有人住房过多，有人不够。问题是，如果还继续不断扩大借债投资建房的规模，以后到底还有多少人要买房？多少人买得起？买房的有多少人是自己住，多少人是囤房等待升值？如果没有那么多人需要买房或者买不起房，如果很多人买房只是为了倒手赚钱，那么早晚有一天越积越多的房子会砸在房地产商和囤房者的手里。房价会垮下来，借债会变成坏债，大量房地产商会资不抵债，银行会被拖垮，实体经济也会被拖下水。
如若情况是这样，那么究竟应该逐步挤泡沫、降低杠杆率，还是继续放手给房地产企业贷款，做大泡沫，等待最终整体垮塌？我想应该是前者。因此采取措施挤泡沫是必要的，现在也许还不算太晚。至于“三道红线”的具体规定是否准确适度，偏松还是偏紧，是否需要根据各地方的不同情况因地制宜调整？这些问题还可以讨论。但需要看清楚，房地产市场和土地市场面临的问题，是因为多年来已经积累了大量泡沫，而不是有了“三道红线”才造成的。如果不挤泡沫，未来要发生的问题还会严重得多。
中国新闻周刊：据你分析，2000年以后，商品房用地的收入越来越成为地方政府重要的收入来源，从此开始了土地财政时期。根据官方数据，你计算得出“从2001到2021这20年，现价GDP年均增长12.4％，现价全国财政预算收入年均增长13.4％，而土地出让收入年均增长23.4％，远超过了经济增长和财政收入增长”。在你看来，20余年来的土地财政对中国经济带来了哪些影响？
