香港二手楼价跌跌不休，有业主赔本20％也要卖房
《中国经济周刊》记者 张燕
香港楼市近来表现堪忧。
受新冠肺炎疫情冲击及美国频繁加息的影响，一向坚挺的香港楼价呈现跌势。9月9日最新公布的中原城市领先指数CCL（反映主要大型屋苑二手住宅楼市走势）报171.83点，连续8周下跌，跌幅共计5.09%，创下2019年2月以来新低。
香港差饷物业估价署公布的最新数据亦显示，今年首七个月，香港楼价已累计下跌4.52%，抵消了去年约3.69%的升幅。
九龙区楼价率先跌破2019年低位，不少业主赔本卖楼
中原城市领先指数CCL由香港大型地产中介中原地产发布，主要反映大型屋苑二手住宅的楼市走势。中原地产研究部高级联席董事黄良升指出，9月2日-9月9日这一周，香港四大区域的领先指数均出现了下跌的情况。其中，九龙楼价跌幅最大，领先指数只有163.08点，是2018年1月以来最低。
整个8月，中原地产共成交二手房屋2341宗，总计金额达到193亿港元，该金额较7月下跌2.5%，创下2020年1月的153.7亿元后31个月新低。此外，公布的部分住宅成交情况亦显示，受楼价下跌趋势影响，不少业主着急卖房套现，赔本成交的情况屡屡出现。
9月14日，香港地产中介窗口上张贴的二手房海报，不少都标出了“劈价”“清货价”等字样。（受访者供图）
公开数据显示，日前，牛头角得宝花园H座高层一套实用面积253平方英尺的房屋以389万港元的价格售出，而原业主2019年7月的购房价则是463万港元。持房三年，在不计算税款、佣金及杂费的情况下，仅账面亏损就达到16%。
香港“十大屋苑”之一的沙田第一城近日也刚刚售出一套实用面积327平方英尺的房屋，该房两个月前标价568万港元，最终成交价475万港元，而原业主五年前购入的价格仅比成交价高一万港元。
香港本地地产中介告诉记者，市场预计美联储9月很有可能加息75个基点，不少业主抱着在加息前卖房套现的心态，议价空间也较之前增加不少。甚至有业主担忧楼价还会继续下跌，即使亏本不少也要套现。
今年6月，位于何文田天铸7座低层D室一套房屋以4880万港元的价格售出。历史成交记录显示，该房屋实用面积1479平方英尺，原业主2017年7月以约6140万港元购入，2020年曾标价7500万港元。若以最终成交价格计算，账面亏损1260万港元，达20.5%。
加息阴霾下地产承压，预计今年楼价将下跌8%至10%
一直以来，香港都实行联系汇率制度，将香港本地货币与美元挂钩。自3月份美联储开启加息周期以来，香港金管局跟随上调基准利率，港元汇率频频触及弱方兑换保证。截至9月15日，一年期香港银行拆借利率（Hibor）如今已经升至3.98155%，为2007年11月以来的最高水平。
Hibor的上行背景下，银行加息压力倍增。自3月起，就有业内分析人士提出，银行最优惠贷款利率大概率会随之上调，进而推升按揭贷款成本，增加香港房地产市场压力。
8月中旬，香港汇丰银行成为了首个宣布提高贷款利率的银行。将其与Hibor相关的房屋贷款（H按）的上限从新申请的2.5%提高到2.75%。渣打银行随后也宣布将抵押贷款利率上调25个基点。若按照加息后的贷款利率估算，以向银行申请500万港元的30年期抵押贷款为例，加息后，业主的每月还款预计将增加1324港元，相比之前增加了6.7%。
花旗银行研究部香港经济师雷智颜分析，预期美国今年共加息275点子，加息步伐急，亦将加快香港的资金外流，须关注对资产价格的压力。她判断称，美国加息对香港楼市的负面影响，或需半年至9个月才能消化，预期今年楼价下跌8%至10%。
特区政府财政司司长陈茂波近日表示，随着美国加息，9月香港的最优惠利率可能要上调，市民供楼负担增加，但他不觉得未来楼价会出现断崖式下跌，轻微波动则会经常有。
加息的影响之外，屡屡推出的新楼盘也对二手楼盘的吸引力造成了一定影响。尤其是近年来，随着香港居住环境压力倍增，不少地产商纷纷推出“纳米盘”等小户型楼盘，不到20平方米的面积可以满足一室一厅一卫甚至两室一厅，从设计和价格上更容易受到年轻人的青睐。
