2022年7月25日周一，温度35度，最近我的几个地产群里，听到不少地产人说多年的地产从业经验似乎全失效了。确实整个地产行业变了，企业变了，购房者也变了。唯有敏锐的房企和从业者才有机会捕捉到市场机会。
去年下半年以来全国各地土拍市场几乎一律色国企央企或地方平台公司，民企拿地积极性跌入冰点。由此预测未来2年内，市场供货份额国企央企进一步提升，行业格局也会改变。今年上半年虽然整体销售下滑，但不同房企的跌幅也各不相同。受部分民企暴雷的影响，市场对民企的信心动摇，这直接影响民企的销售去化。相比之下，经营稳健，现金流安全的国企央企更受购房者青睐。
政策方面，上半年各地都出台了放松的部分政策，但和以往行业下行相比，当前整体的政策仍然偏紧。这意味着下半年政策放松仍有空间，下半年政策会有进一步放宽。从5.6月一线城市销售数据，整体经济环境下行叠加疫情反复的影响，刚需群体的购买力下降，而高端豪宅及改善型群体受到影响较小，体现出更强的抗风险能力。
我们就从地产营销人讲起，在岗的地产营销人可以说是在煎熬！用尽各种营销手段，结果还是找不到客户，或者好不容易有客户到访，成交也少得可怜。。。为何会这样呢？营销共分为四个环节，1，品牌，2，产品，3，媒介环境，4，消费者。现状是四个环节其中三个环节不可控了：
1，品牌：客户对房地产的信任，已经由过去很容易受到广告影响，变成更信任家人朋友，公众号，文章，自媒体视频等信息渠道影响，所有闲谈都比精致广告更是可信。
2，媒介环境：社交圈子取代了外部营销，成为影响客户购买决策的主要参考依据。
3，消费者：购房者不急于去销售处了，也不容易被活动邀约，逼定手段等打动，他们更愿意在不同平台，网站，自己搜索和比较楼盘信息，然后作出判断。
分析以上三点，现状项目售楼处没客户，并不是营销人想躺平，而是获客逻辑变了。前段时间全国很多城市项目做农产品换房活动，大蒜换房，小麦换房，桃子换房，西瓜换房，等等，群里有人调侃还有帝王蟹，荔枝，葡萄会不会加入，在我看来这些农产品换房足够吸引眼球，有话题性，有创意。但后面跟进的项目，就不能那么简单地复制粘贴，要再做升级，比如，除了桃子换房，我们还可以把摘桃子，吃桃子，比桃子等做一系列主题活动。把桃园西瓜地做成营销场地吸引亲子活动，我们用全方位，立体式，体验式的思维，去做现在的营销拓客获客。
想要高效获客先想清楚四个问题，客户在哪里？如何打动客户？如何让客户信任你？如何让客户循环起来？
