《财经》记者走访的多位中介人员、买房者及政策人士均表示，2013年是深圳小产权房市场的一道分水岭。这一年起，新增小产权房被彻底掐断。目前，深圳市几乎所有的小产权房都建于2013年之前。
投资客在赌什么
站在购房者的角度，小产权房最大的缺点就是购房后得不到房产证，买房人的财产权可能得不到保护。
在走访中《财经》记者发现，无论是买了小产权房的人，还是接触后选择放弃的人，都对小产权房的属性有充分认识。一位小产权房持有者甚至直截了当地说：“什么购房合同、律师见证，都是个心理安慰，没有用。”另两位受访者曾在十年前考虑过购买，后因担心没有产权不好出手而作罢。不过大家的普遍共识是：深圳市小产权房这么多，如果拆迁肯定会有赔偿，不会白拆。
无论是否正确，以上种种想法组成了小产权房的市场预期，并且在过去近十年的时间里基本稳定。即便现在处于监管风口，这个市场预期也没有被打破。整体而言，市场主体已充分消化潜在风险，小产权房市场热度不减。
对于投资客们，小产权房最大的吸引力不是倒买倒卖赚差价，而是拆迁补偿。
深圳市住宅用地匮乏。据《深圳市住房建设规划（2016-2020）》，“十三五”期间居住用地新供应90公顷，而城市更新用地有550公顷。这是支撑投资客拆迁梦的基本盘。从总量看，投资客不用担心不拆，需要考虑的是如果拆了，他们有没有资格拿到补偿款？
拆迁分两种，一种是政府主导的棚户区改造，另一种是地产商运作的城市更新。受访投资客和政策专家说，地产商们会更加灵活。虽然产权证在原项目主手里，但他们会绕过大项目主，直接找每一户的小业主谈。
那么棚户区改造呢？在深圳市住建局官网上，有一篇2018年发布的答市民问。有个问题是：“（棚户区改造）权利主体是指哪些人？有绿本可以吗？”住建局官方回答道：“《实施意见》所称的权利主体，是指可以通过不动产权利证书（含房地产证）、购房合同等材料证明自己对被搬迁住房享有权利的当事人。”
1994年，深圳市开始颁发红绿两色的房产证。据当年的政策文件，红皮本记载市场商品房地产，绿皮本记载非市场商品房地产。绿皮本记载的房屋虽不得买卖，但它也是正规的房地产证。
而所谓“大红本”，即16开红色封面的房屋所有权证书。在小产权房的语境下，“大红本”也指整栋楼只有一张本。
据深圳住建局的回答，如果小产权房有“大红本”或“绿本”，那么持证的村委或项目主很可能会得到赔偿。而事实上鉴于时代原因，那些年代久远、有改造可能的小产权房，不少都在当年拿到了“大红本”或“绿本”。
接下来的问题，就是小业主能不能向大项目主要到自己那一份儿了。这个环节存在着风险，小业主与大项目主、前任小业主都可能发生纠纷。一位投资客说，他最担心的就是一房多卖。因此在购房时他只考虑一手房，“转手越少风险越小”。
