精准、定向、严厉调控的目的，是为了剔除伪刚需，保护真刚需。
01
涨声一片
深圳涨完东莞涨，东莞涨完宁波涨，宁波涨完上海涨，上海涨完广州涨，之后再延续至西安、合肥、南京、杭州、武汉、佛山…甚至在本轮楼市调控中跌幅较大的青岛、郑州等城市也正在迎来小阳春。
自2016年9月底始、全国一盘棋楼市调控以来，经过近五年多的能量蓄势，新一轮的房价上涨自去年从深圳启动后，目前来看大有星火燎原、房价摁不住的势头。
房价上涨从一线往二线蔓延、由南方向北部传递、沿中心大城市到周边城市群内流转……用一个词形容就是：涨声一片。
这不由得让很多人内心发怵：当下的2021年，难道是2016年楼市行情的再现？！
关于楼市调控的目标越来越明确，就一个字——稳，具体为稳房价、稳地价、稳预期。
但是稳并不表示房价不涨，更不表示房价要下跌，而是房价在一个范围内、如10%的范围内上下波动，其实最理想的状态是房价稳步上涨、跟老百姓的收入增幅相匹配……房价高不高，不仅看房价，更要看收入、看的是收入房价比。
可自2020年深圳开启的这轮房价上涨，其涨幅明显已超过百姓收入的涨幅，房价“稳”调控正遭遇挑战。
也正因如此，去年下半年以来各地楼市调控的政策轮番出台，尤其到了今年、调控政策更加密集…有数据统计，截至目前全国涉及楼市的调控政策共计有140余次。
请问：
每一次房价暴涨，谁最受伤？刚需！
每一次楼市调控，谁最受伤？刚需！
于是就有了各种悲情的段子：被误伤的刚需、被误杀的刚需，本来还能买房上车、居住改善，可一涨价、一调控后就此与房子绝缘。
刚需似乎成了一个筐、什么都往里装：房价上涨刚需受伤，所以得管控楼市；限购/限贷/限资金流入的管控楼市，会造成二套改善首付提高、首套房贷利率上升、房贷审批变难…刚需再次受伤。
问题是，到底谁才是真正的刚需？
从近一两年各地政府出台的楼市调控政策来看，我们发现了判定刚需的定量指标。
02
谁是刚需？
