房地产烂尾盘纾困大幕拉开，资不抵债的房企终将走向末路
资金来源仍是痛点
尽管郑州在通过市场化的方式谨慎试水，但从全国各地层面看，已是较为积极的动作。
其他地方比如武汉，拟由建设银行以湖北省为试点，设立300亿元纾困基金，用于收购问题项目，并改建为公租房；南宁有望成立房地产平稳基金，计划首期规模30亿元，但均未有进一步方案落地。赣州经开区则返还了个别房企土地款。
西政资本认为，在“保交楼”的基调下，目前有两个难题需要解决，一是钱到底从哪里来，从地方政府、地方国企还是通过社会资本渠道筹集等；二是对停工、烂尾项目的纾困、盘活由谁主导或落实，是国央企、城投平台代管代建，还是让房企继续完成开发。
平安证券测算称，2017-2021年全国住宅高层平均建安占同期全国住宅均价约24%，23家主要出险或展期房企2021年合同负债总额2.48万亿，按照预售前投入建安总投资25%假设，测算预售后剩余建安投入4464亿。
数千亿的资金规模，仍是保守测算，当下一些民营房企仍在持续发生违约事件，这会对其在建楼盘产生连锁反应。对地方政府来说，投入大规模资金或直接为房企“输血”，需要谨慎而为。一位郑州地方政府人员告诉记者，当地年初对某出险房企投入大量资金后，后续收回的资金极为有限，财政也比较紧张。
对出险企业来说，当下各个融资渠道已极为有限，找钱同样难上加难。王阳称，出险房企现在的痛点是，没有正向的现金流入，需要的太多，但销售起不来、银行收紧、公开融资不可能、预售金同样严管，已经不是资金够不够的问题，而是去哪里找钱的问题。
原本，五六月份楼市开始出现复苏迹象，但在王阳感受中，现在的行业信心相比过去没有太大恢复、反而有向下的动向。包括最近一些优质未出险的企业，也发生股价等方面的波动，本质上是行业还没有进入较好的良性循环状态。
为面对流动性压力，房企也在积极“自救”。据克而瑞统计，被运用最多的还是引进信托公司、债权人收购优质项目、拍卖债权、合作方托管等方式。但在实际情况中，以往房企最常用的甩卖资产自救的途径，目前并不乐观。
一位参与过出险房企项目收购事宜的房企人士称，出险企业为了拿到“救命钱”，往往将付款条件设置得较为苛刻、甚至需要一次性付款，导致双方交易很难谈拢。另一方面，受楼市低温影响，许多房企账面资金大幅减值，也影响了交易出售。
平安证券认为，出险方更倾向于公司层面引入战略投资者，盘活整个企业，而并购方更倾向收购优质项目，短期楼市走势仍不明朗，并购方扩表意愿也相对不足。实际上，这也是市场对当下纾困资金的担忧所在，在楼市低温的情况下，能否引来足够的社会资本。
平安证券认为，地方政府需更多发挥统筹协同的职能，牵头组织对接国央企、金融机构，盘活在手存货，解决企业现金流问题。截至2021年，23家主要出险房企在手存货达5.7万亿，即使剔除2.5万亿合同负债已售物业对应存货，仍有不少可变现资产。
AMC机构将发挥重要作用
在我国过往地产周期中，烂尾楼并非新鲜事物。
浙商证券近日便发表研报称，海南2000年处置停工项目面临的问题，和当下有类似之处，例如开发商购地、建造成本高，业主购房成本高导致的降价难；市场供大于求引起的盘活难，收缩供给和促进需求需要同时发力，相关经验可供当下参考。
比如，地方政府应本着“宜商则商，宜住则住，宜绿则绿，宜拆则拆”的原则，针对不同停缓建工程特性因地制宜，加速处置进程；尽快设立专项资产处置平台或者公司，由专业不良资产处置团队管理，以股权或者债券方式给项目注入流动性。
在处理停工项目时，厘清停工原因，是开发商破产、项目违规抽取资金、还是经济纠纷等问题。在处置过程中，采取限期建设、现状竣工或利用、权益置换和代为处置四种方式进行盘活。推进复工的同时，放松调控修复期房市场信心。
当下的郑州模式，同样在对项目分类处理，同时引入资产管理机构助力处置。
建业地产方面告诉记者，由郑州国家中心城市产业发展基金作为母基金出资设立的郑州市房地产纾困基金牵头、郑州地产集团有限公司参与，与建业集团就北龙湖金融岛写字楼项目达成合作。纾困基金将通过市场化、法制化的方式，在此打造金融产业集聚区。
