经济学家李迅雷：房地产持续20年上行周期已结束，警惕地产下行风险
本期嘉宾｜李迅雷，中泰证券首席经济学家
文｜郭昕妤
“中国的房地产已经持续繁荣了20多年了。接下来，随着人口老龄化加速和城镇化进程放缓，房地产的长周期已经出现了拐点，而且这个拐点早在2017年就已经出现了。”
近日，中泰证券首席经济学家李迅雷向腾讯财经谈到他对房地产的这一趋势判断。他在年初就曾提醒，要警惕房地产市场的复苏低于预期，地产下行是2022年宏观经济最大的潜在挑战。虽然有关房地产的放宽政策在不断推出，但政策只能改变斜率却不能改变趋势，也就是房地产在中国经济中比重将逐步下降，接下来我们可能会经历一个漫长、缓慢的房地产下行周期。目前来看，下半年尤其要防范房地产公司的债务违约及少部分居民的“停贷”现象。
此外，下半年中国有通胀风险吗？内需持续疲软应作何解？就当前经济形势来看，中国有实行强刺激的条件和必要吗？大洋彼岸，美国GDP连续两个季度环比负增长，劳动力市场却超预期强劲，如何理解这一背离？美国经济是否会陷入衰退？美国通胀又向何处去？对这些影响全球与中国经济的关键之问，李迅雷都在谈话中分享了他的观点。
对话精彩看点：
- 1本轮通胀本质上是公共卫生危机、局部地缘冲突导致的大宗商品供应短缺问题。虽然在货币和财政大放水的政策下，短期美国需求侧没有受到多少影响，但供给侧的问题仍待解决，所以通胀不具备大幅回落的可能和基础。
- 2国内房地产将面临人口过快老龄化下需求收缩的巨大压力。估计今年中国总人口就极有可能出现负增长，同时未来的老龄化率将加速，到2030年前后步入超老龄化社会，这两个趋势势必会让房地产的供需双减。房地产的长周期已经出现了拐点，而且这个拐点早在2017年就已经出现了。
- 3房地产市场的复苏低于预期，这恐怕要引起足够的重视。我在今年1月就曾提到，地产下行是2022年宏观经济最大的潜在挑战，下半年尤其要防范房地产公司的债务违约及少部分居民的“停贷”现象。
- 4不少人预期今年下半年政府将出台更加激进的刺激政策来拉动经济大幅回升，我认为可能性不大。我们无需过于在意GDP的增速能否达到预期，GDP应该是结果而不是目标，只要通胀和失业率在可控范围内即可，同时要防范房地产的局部性问题扩大化的风险。
- 5当前中国正处于利率水平相对较低的阶段，这跟2008年美国次贷危机泡沫破灭、90年代初日本房地产泡沫破灭的前提条件并不相同。当时美国、日本的经济确实过热，金融创新活跃、经济也非常繁荣，所以出现了泡沫。而当下中国金融创新非常谨慎，利率水平又处在比较低的位置。如果不是为了抵御近期美国等高通胀的外溢影响，中国本来是具备降息空间的。
以下为经过编辑的对话实录，已经本人审校：
一、美国通胀压力仍大，但未必会陷入衰退
1、美国GDP连续两个季度环比负增长，但劳动力市场数据自4月以来持续超预期，7月更是超出预期的两倍。美国呈现“经济弱+就业强”的背离，如何理解？
李迅雷：美国经济虽然不强，但也并不弱。美国公布的增长率一般是按“环比”计算，我们不能只因为环比数据下滑就认为美国经济弱。同比来看，美国一季度经济同比增长4.2%，二季度同比增长2.3%，虽然降幅也比较明显，但两个季度同比均为正值，仍然是不错的增速。至于数据表现上失业率低的原因，可能是因为美国政府的补贴政策导致就业意愿低等原因导致劳动力参与率下滑，因此导致统计学公式的分母萎缩。
经济学理论中著名的菲利普斯曲线将通货膨胀与失业之间的关系描述为一种反向关系，也就是通胀率高则失业率低，反之，失业率提高，则通胀就回落。这个理论很好的解释了美国当前的现象是符合经济规律和逻辑的。
2、美国经济是否会陷入实质性衰退，取决于什么？
李迅雷：衰退是有可能的，但我认为概率不大，经济增速的回落并不等于经济衰退，经济衰退要结合经济持续回落、失业率持续上升等多重指标才能判断。
