经济学家李迅雷：房地产持续20年上行周期已结束，警惕地产下行风险
这是我对房地产的基本看法。
三、地产下行是今年经济面临的最大挑战，提前还房贷是合理的
6、房地产行业的收紧或放松一直是最难决策的，一方面要坚持房住不炒，另一方面在复杂严峻的形势下稳定房地产对于稳增长又十分必要。年初以来，地产政策持续松动，包括降低首套房贷利率、降低首付比例等。站在当前时点，您认为房地产行业到底该不该放松？接下来还有哪些房地产政策是非常关键的？
李迅雷：房地产市场的复苏低于预期，这恐怕要引起足够的重视。我在今年1月就曾提到，地产下行是2022年宏观经济最大的潜在挑战，下半年尤其要防范房地产公司的债务违约及少部分居民的“停贷”现象。
近年来，土地财政对地方经济的拉动作用明显，地方政府对房地产依赖度也在不断增加。从房地产行业税收和国有土地使用权出让数据估算，2015年至2020年间我国地方财政对房地产业依赖度从34%上升至57%，2021年依赖度略有回落但仍处于56%的高位。
可以预计，在“房住不炒”的大原则下，不会再对房地产市场进行大规模的强刺激。在地方财政对房地产依赖度回落之前，或仍以稳健适度的货币政策为主，维持低利率水平，并将通过纾困基金等方式来稳定房企和房地产市场。为了避免房地产泡沫破灭而引发系统性风险，已经采取了多重举措来稳定房地产市场，如很早就提出“房住不炒”，采取因城施策、一城一策、限购、限贷、限价等多重手段来稳房价、稳预期，避免发生经济硬着陆。
在今年上半年房地产开发投资已经负增长的背景下，企业和居民部门的中长期贷款增速明显下降。接下来，需提醒居民部门不宜太激进地投资房地产，预计居民房贷增速在今后几年将继续回落。
西方大多采用土地私有制，土地供给会随着房价上涨而增加，以此达到供需平衡而稳定房价。中国则与西方不一样，可以从供需双向调节房地产。一方面，土地是国有的，地方政府会通过减少住宅用地的供给来制衡房价下跌的趋势；另一方面则通过限购、限价、限贷等政策以抑制需求。总体看，中国房地产市场的发展可以说是前无古人、后无来者。
7、近期楼市的另一个现象引起关注：年轻人开始提前还房贷，这意味着什么？会产生全社会资产负债表收缩吗？对于普通百姓而言，您觉得“提前还”是一个好的选择吗？
李迅雷：提前还房贷的现象其实是反映了大家找不到更好的投资标的，再加上购房的时候房贷利率较高。在目前的情况下，提前还贷是一个合理的决策，绝不能说是错误的判断。
至于要说这一现象会引起全社会资产负债表的收缩，现在下此定论还为时尚早。居民部门的需求收缩，是与收入增速的减少和缺少好的投资标的相关的。今年上半年，居民部门储蓄增加了10万亿，这表明居民部门避险性需求上升，不仅不敢消费，而且不敢投资。所以，需求收缩不仅是消费需求的收缩，也包括投资需求的收缩，这正体现了市场和民众对前景的担忧，信心不足的问题亟需解决。
四、政策对经济不会强刺激，未来A股指数上涨空间有限
8、根据目前的经济形势来看，中国有实行强刺激的条件和必要吗？下一步稳增长的抓手可能是什么？
李迅雷：不少人预期今年下半年政府将出台更加激进的刺激政策来拉动经济大幅回升，我认为在淡化全年GDP目标的背景下，出台强刺激政策的可能性不大。而且强刺激的后果也并不见得好，地方政府的债务会加重，杠杆率会攀升，而且投资回报率高的好项目也越来越少。
我们无需过于在意GDP的增速能否达到预期，GDP是结果而不是目标，只要通胀和失业率在可控范围内即可，同时要防范房地产的局部性问题扩大化的风险。未来潜在增速回落已经是必然趋势。如果经济增长不追求数量，就必然要追求质量。
当前我们面临的最重要的经济转型，就是房地产市场的上行长周期已经过去，这对经济的影响是巨大而且深远的。越来越多人认为，房地产对中国经济增长的巨大支撑力量正在逐步减弱。2020年房地产投资增速是7%，今年上半年是-5.4%。这意味着2020年房地产是经济增长的动力，而现在却已经成为阻力。另一方面，这也意味着我国经济不得不转型。今年受到疫情和房地产这两大风险的影响，我们当前更重要的任务是防范风险。这就需要坚持底线思维，避免金融、房地产等领域发生系统性风险。因此货币政策、财政政策要与国内目标相适应。所以我们没有再强调“强刺激”，而是要“守住底线”。
