经济学家李迅雷：房地产持续20年上行周期已结束，警惕地产下行风险
更大层面来讲，全球经济其实已经进入了一个“比烂”的时代。美国经济虽然不强，但在主要经济体中牌局也比欧洲和日本要好得多。我并不认为美国经济一定会衰退，但疫情和地缘冲突这两大外部因素短期内也很难消除，可能会对经济持续产生影响。
3、7月美国CPI（8.5%）和核心CPI（5.9%）双双不及预期，意味着通胀见顶了吗？再考虑到就业薪资双强的情况下，美国通胀后续路径怎么走？
李迅雷：当前的通胀持续局面是我们没有经历过的。本轮通胀本质上是公共卫生危机、局部地缘冲突导致的大宗商品供应短缺问题。虽然在强刺激下美国需求侧没有受到多少影响，但供给侧的问题仍待解决。2008年次贷危机是流动性出现问题，主要表现为失业率大幅上升，企业和居民部门大量去杠杆；但由于供给端问题不大，因此没有出现通胀。当前美国供给短缺问题将很难在短期内得到缓解，因而通胀压力很大。
所以，我认为，接下来美国通胀会有所回落，但也依然会比较坚挺，因为原油和天然气价格依然处在比较高的水平，疫情和俄乌冲突都成了中长期的因素，供给侧的问题在短期得不到解决，所以通胀不具备大幅回落的可能和基础。
4、往前回看几个月，美联储的一个首要职责是先于市场调整就业率和通胀的水平，美国通胀从2021年4月起就已经越过了2%的目标水平，但美联储直到今年3月才开始加息，延迟将近1年之久。有观点认为，美国这一轮通胀正是美联储希望通过通胀来大幅稀释美国的债务，您怎么看？在这一轮货币政策路径选择中，美联储是刻意选择忽视通胀吗？
李迅雷：这个观点立不住脚。美国是一个以服务业为主的国家，服务业占其GDP比重高达80%，在这样的情况下，美国当然不会希望通胀持续。美联储本身也知道，美国通胀和经济走弱这两大问题都是存在的,所以也希望通过货币政策收紧来起到抑制通胀的作用。至于为什么实际效果并不太好，原因就在于这一轮通胀是供给侧的问题，而加息是个抑制需求的手段。
二、今年中国总人口极有可能出现负增长，房地产长周期拐点或已出现
5、过去十年，房地产一直是拉动中国经济增长的主要动力，但自去年三季度以来连续下行，到今年二季度已成为负贡献。即使放宽政策不断推出，改善效果似乎也并不明显。房地产这一下行趋势究竟是“三道红线”等政策影响下的暂时趋势，还是反映着背后某些长期问题？
李迅雷：按照西方学者的研究，房地产存在15-25年的建筑周期，也叫库兹涅茨周期，而中国的房地产已经持续繁荣了20多年了。
接下来，国内房地产将面临人口过快老龄化下需求收缩的巨大压力。估计今年中国总人口就极有可能出现负增长，同时未来的老龄化率将加速，到2030年前后步入超老龄化社会，这两个趋势势必会让房地产的供需双减。
随着人口老龄化加速和城镇化进程放缓，我认为，房地产的长周期已经出现了拐点，而且这个拐点早在2017年就已经出现了。至于为什么2017年以后房价相对其他金融产品还是比较坚挺，原因在于中国居民部门的财富主要配置于房地产，而且地方政府对土地财政依赖度也较高，所以出台了各种举措以保持房价的稳定。
但基于人口老龄化加速和城镇化进程放缓的大趋势，无论调控政策是松一点还是紧一点，房地产在我国经济中比重下降的趋势都不会改变，接下来我们可能会经历一个漫长、缓慢的房地产下行周期。
今年上半年的房地产数据非常差，其中房地产开发投资增速为-5.4%，从过去拉动经济的主要动力转而成为拖累。伴随着商品房销售额的大幅下降，土地购置面积和新开工面积等都出现大幅下降，上半年居民新增房贷的规模也接近于零。这说明未来仅就房地产的融资而言，对银行的信贷需求将是下降的。
从去年四季度以来，有关房地产的放宽政策在不断推出，但效果并不明显，或许说明政策只能改变斜率却不能改变趋势。好在国内房价走势总体比较平稳，说明政策虽然不能改变趋势，但至少能起到“稳房价、稳地价和稳预期”的作用。
往后看，基于人口负增长下人口流动的特征，即中国城镇化进程的放缓和大城市化进程的加速，如果房地产市场能够在政府强有力的政策管控下能够实现软着落，那么，人口净流入地区的房价将相对坚挺，而人口持续净流出地方的房价则恐怕难以乐观了。从欧美日的案例看，尽管它们都经历过房地产泡沫的破灭，但作为经济、金融、航运或科技中心的大城市，大部分房价还会与时俱进、屡创新高。
