北京租房市场分化：学区继续涨，“大厂”周边回暖不及预期
“四居室，全女生合租，这间18平方米的朝南侧卧，去年房租3200元/月，现在只要2940元/月。”
近日，第一财经记者以租房者身份调研走访北京朝阳区望京商圈时，我爱我家某门店房地产中介小郑推荐了上述近地铁的房源。他称，目前这处房源已空置10天，如果选择长租，业主还接受议价。
望京是北京除中关村之外最大的互联网公司聚集地，云集了阿里巴巴、美团、bilibili等一线二线互联网大厂、外资和独角兽企业。贝壳研究院近日发布的《2022北京住房租赁职住平衡评价报告》显示，作为北京“最热门的商圈”，就业于望京的租房人数量最多。而据小郑介绍，今年6～8月，虽然随着新就业大军到来，该商圈的租赁市场热度开始回暖，成交量有所增多，但租金却波澜不惊，成交周期也高于去年同期。
在今年租赁旺季中，望京成为北京市场热度分化的一个典型。
第一财经调研发现，受租客个人收入和支出意愿下降，保障性租赁项目和差异化长租产品加速入市等因素影响，今年毕业季和求职季，包括朝阳望京、双井、大望路、昌平回龙观、海淀双榆树等在内的多个通勤热门租住区域，6～8月成交量均未出现明显上涨，租金与去年相比基本持平，甚至略有下调。
但这并不意味着北京租金水平出现整体回落。随着疫情影响减弱、开学季到来，在通学刚需、改善性租赁需求的带动下，7月份以来，在东西城，海淀上地、万柳等学区属性较强的区域，以及石景山、通州等环境较好、房龄较新、配套日趋完善的城市外围区域，房租环同比出现程度不一的涨势。
总体来看，根据中指研究院最新统计，7月份北京租金环比涨幅较上月略有扩大，但仍保持在0.17％的温和水平，且低于上海、合肥、无锡、厦门、福州、成都等热点一二线城市。
“目前，北京的房租水平基本与去年同期持平。”自如集团负责人在接受第一财经采访时，从供给端给出两大原因：其一，作为一个超大城市，北京在租赁市场的供给端是充足的，供给结构和租金段也比较丰富，租赁市场的选择性较多。近两年来，随着低租金的保租房项目和租金起伏较小的长租项目加速入市，租金整体涨幅被进一步平抑。
其二，今年6月份以来，北京市的房地产中介行业协会号召各个中介机构，为应届毕业生的租房提供各种保障性服务。迄今，协会共计协调了约9万套房源，供各个层次的应届毕业生进行选择。
大厂开始过“紧日子”，有热点租赁商圈求职季遇冷
小郑表示，有着“北京第二CBD”之称的望京实则更能满足年轻人的职住平衡需求。也因此，早在疫情前，在这个位于东北四环外的商圈内，一居室整租均价就已赶超东三环内的多个热门商圈。
他对记者介绍，相较于国贸CBD商圈，望京拥有更加多元化的租住配套，可以满足多层次、差异化的租赁需求。比如，对于追求品质的企业高管，可以选择月租金在1万～1.5万元之间的优质次新房，对于刚毕业的大学生和普通“大厂”打工人群体，月租金在3000～7000元的合租房源或一居室整租房源也较为充足。
“近5、6年来，随着头部互联网大厂相继入驻，望京房价和租金几度跳涨，但今年这种涨势明显回落。”小郑称，今年7、8月份求职季，合租类房源的租金普遍较去年平均租金水平下跌300～500元，整租房租金相对坚挺，但成交周期比去年同期翻倍，大致在7～10天，改善型次新房的租赁需求也相对疲软。
这背后，和互联网大厂开始过“紧日子”不无关系。一名望京商圈链家房地产中介对记者提到，受疫情、大厂降薪和缩招等因素叠加影响，今年以来，该商圈续租率下降，转租和提前解租的情况增多，一些房东为了减少房源空置时间，开始主动降价。
即便房租降了，二季度以来，望京商圈带看量和成交量仍低于去年同期。
小郑称，4、5月份，受疫情影响较大，外地和市内其他区域人员来返看房受到影响；到了6、7月份毕业季，有实习短租需求的租客增多，带动望京租赁市场成交回暖，但这类群体租金接受程度较低，且该商圈租赁供给充足，故此，房租并未随着需求增多而上涨。
