北京租房市场分化：学区继续涨，“大厂”周边回暖不及预期
进入8月求职季后，今年新就业的青年人来望京租房的规模，并未因毕业生人数的大增而明显增多，加之短租客陆续离场，以及一些去年毕业季签约的租客因更换工作等没有再续租等原因，租赁市场的回暖势头低于市场预期。“目前，多数房东接受议价，刚需型租赁房源的成交价大致比挂牌价低50～100元。”小郑称。
更平稳的租金涨幅也没能留下所有在望京商圈的“打工人”。一些租客在评估个人收入现况后，决定对望京“断舍离”，选择地铁沿线的周围区域，如朝阳酒仙桥、顺义区等地生活。
“现在，望京的租金已经处于高点了。2020年，在望京整租一处50平方米左右一居室，月租金水平在6000元左右，而2021年以来，这类整租房源价格在高点时上涨了近1000元，达到7000元。目前，租金价格也大致在6500元以上。”刘敏是望京某大厂入职2年的员工。今年“脱单”后，她打算和男朋友换租一套小两居。“望京的租金高攀不起，我们打算换租到酒仙桥一带，已看中的一套两室一厅，月租金在6300元左右。”
不仅仅是望京，在海淀双榆树，今年年初，因字节跳动从周围搬离，该片区空置房源量明显增加，同时因疫情反复，影响房东报价信心，7月初，第一财经从当地多名中介处了解到，片区租金普遍较去年毕业季降低300~400元；8月份，租金有所补涨，但仍低于去年毕业季。
“今年大学毕业人数创新高，但在片区层面，供需关系与去年毕业季相比，没有发生明显变化。此外，通常情况下，房东会选择在4、5月份租赁旺季来临前，对房子进行装修，以抬高租金水平。但今年受疫情影响，不少毕业季新增房源装修较为简单，这也对租金造成一定影响。”该片区一名房地产中介对记者预计，到8月底，双榆树周围房租回暖至去年同期水平的可能性不大。
学区租赁热度抬升
8月份，大学生毕业、求职季接近尾声，但小学生的开学季却即将到来。相较于在租金和职住距离方面有着更多选择的毕业生租客而言，对于为了满足子女就近上学而寻找租赁房源的家庭类租客，房源选择的余地更小，范围更集中，供需矛盾也更大。
记者了解到，今年租赁旺季，在素有北京教育高地之称的“东西海”（东城、 西城和海淀），受家长“买小租大”、适龄入学儿童被派位调剂等因素影响，7、8月份，热点学区的租金涨幅较往年有增无减。
“我在德胜门阳光丽景有套130平方米左右的三居室，打算8月中旬交给中介出租。月初时，听说邻居的房子以3.2万/月挂牌价出租，当天就成交了。因为我的房子装修更好，给中介的报价为3.5万/月，中介说还有提价空间。”一名小区业主告诉记者，去年，阳光丽景类似三居室的月租金在2.5万元左右。
阳光丽景位于西城德胜学区，是该学区内为数较少的次新小区。根据西城区多校划片政策，自2020年7月31日后在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学，德胜房价因此几经波动。加之楼市仍处于下行期，不少原本有卖房打算的德胜业主，选择转战租赁市场。
包括西城德胜、新街口、月坛等在内的多个学区房地产中介均对记者表示，和去年“开学季”相比，今年7月初租赁市场房源量略有增多，但优质房源依旧紧张。7月中下旬，家长可选择的房源就相对较少，成交周期进一步缩短。进入8月后，供应继续减少，而此时距离小学生开学不远了，一些房东也完成了装修，8月份西城大户型整租价格较上月上涨200～600元左右。
“近几年，片区大户型和小户型房源的租金年均涨幅都在3％～5％之间。由于今年学区热度提升，预计全年租金涨幅将超过5％。”一名新街口片区我爱我家房地产中介称。
学区内的“老破小”在租赁市场中亦是抢手。记者了解到，这些“老破小”房龄大都在40年以上，无电梯，部分还存在供暖不足、没有燃气等问题。
一名德胜片区某链家门店房地产中介表示，截至今年8月，德胜一居室房源租金从去年5500元/月的平均水平，上涨至6000～6500元/月。“一居室房源一半是租给附近上班族的，还有租给子女在附近读书的，家中在该片区已有一处房产的家庭，他们中有的希望在同小区再租一套房给老人或者自己住。”
