北京租房市场分化：学区继续涨，“大厂”周边回暖不及预期
“东西海”三区中，东城面积最小，学区内家庭类租赁需求有限，且区域内房源的房龄较老，疫情这几年，东城租金涨幅相对平和。“但今年业主普遍反映，6～8月份，租金情况比前两年同期都要好，疫情对于交易双方预期的影响明显减弱。” 一名东城区房地产中介介绍。
保租房、长租公寓加速入市，影响几何
今年，我国高校毕业生人数首次超过千万。其中，北京地区高校毕业生约26.8万人，较去年增加1.6万人。自如研究院统计数据显示，近三年，有约77%的北京高校毕业生选择留京租房就业。除本地毕业生外，北京与上海仍是全国高校毕业生们的“第一目的地”。
不过，对于二十岁出头、刚刚走出校园的青年人而言，扎根北京，往往也意味着要拥抱沉重的租金压力和漫长的通勤距离。
北京市住建委8月发布的《北京住房和城乡建设发展白皮书（2022）》显示，2021年，全市住房整租的平均租金为88.6元/平方米·月，同比上涨4.8%。另据北京市人力资源和社会保障局数据，北京市2021届高校毕业生的薪资水平在4000~11000元/月之间。
以此保守估计，一个月薪8000元的高校毕业生，当年在北京整租一套25平方米左右的一居室，每月房租开支大致占总收入的28％。
而今年，根据中指研究院数据，截至7月底，北京平均租金水平已达到91.2元/平方米·月，其中，朝阳、海淀和东西城四区的平均租金水平处于113.4～161.7元/平方米·月的高点。
8月以来，第一财经调研询问了25名职场新人，他们均为新就业大学生或工龄0～2年内，本科及以上学历，在上述四区的企事业单位工作。其中的19名受访者称，目前房租开支占据每月工资的20％～25％，6名受访者则表示这一比例达到25％～30％左右乃至更高。
此外，贝壳研究院近日发布的“2022年全国重点40城租赁市场7月报”显示，35岁以下租客是租赁市场的主力人群，占比超过六成，其中30岁以上租客占比约两成。对于这一类青年租客，往往还面临着家庭改善性租赁需求和子女通学需求。
为满足青年人和新市民过渡性的安居需求，2021年以来，北京着力于拓宽筹建渠道，形成多层次的租赁供给。
上述白皮书提到，市场化住房方面，加大土地、财税、金融支持力度，增加长租房供给；政策性住房方面，加大保障性租赁住房有效供给，以缓解新市民、青年人、城市基本公共服务人员以及首都各类人才等群体的住房问题。
根据《北京日报》消息，为加快保租房政策落地，北京率先从新毕业大学生开始试点，自5月份，陆续启动4个保障性租赁住房青年公寓项目对接试点，在海淀、朝阳、房山、昌平四个区共计推出653套、近1000间房源，租金均低于市场水平，位于2000～3000元之间。
“目前，北京位置优越、品质优秀、配套齐全的保租房入市项目较少。从 ‘优化营商环境、区域职住平衡、缓解交通压力’角度出发，运营方一般都会优先考虑区域重点企业或各类重点引入人才的租住需求，短期内散租的情况较少。以首创繁星·朝阳十八里店项目为例，我们已面市的一期2300套房源中，2/3完成了预租的签约，签约的租客大都来自于国贸CBD、朝阳科技园等三十分钟辐射通勤区内的重点企业员工。从运营方立场出发，我们希望搭建的青年租赁社区，以客户服务和社区发展为核心。既要便于管理，也要通过集聚到人，形成一个圈层，乃至一个微社会，带动周围商业、公共服务等协同发展。”首创置业旗下首个集租领域项目“首创繁星”负责人在接受第一财经采访时称。
今年二季度，“首创繁星”十八里店项目成为朝阳区第一家获得保租房认定的大型租赁社区项目。上述负责人透露，该项目预计在明年初正式运营。与其他保租房项目相比，该项目离市中心更近，配套更为齐全。考虑到租客对租赁房屋的需求以及租金水平的接受度，规划时将95％房源打造为30平方米～40平方米的开间户型。目前报价约3000元～3500元/月。
记者检索我爱我家、贝壳找房等租房APP发现，截至8月，十八里店附近一居室租金在3800～5500元/月左右不等。据了解，作为保租房项目，项目入市租金是多少、每年租金是否上涨、涨幅如何，都要经过政府批准，运营方无权擅自更变。
