地产寒气逼人：央企保利华润进击，万科生火取暖，恒大融创失语
《中国经济周刊》记者 李永华
眼下最重要的任务是找到生火取暖的办法，始终把安全放在第一位。
在8月31日的万科中期业绩会上，公司董事会主席郁亮“生火取暖”的提法成为行业热门词。几年前，万科提出的“活下去”的行业趋势判断，最近两年被证实。
最大的房地产央企保利发展称，截至2022年6月末，全国商品房待售面积5.5亿平方米，同比增长7.3%，自2021年7月以来单月累计增速持续为正。其中，住宅待售面积2.6亿平方米，同比增长 13.5%。商品房待售面积、住宅待售面积累计增速均为近5年来高位，库存压力逐步增大。
面对今年的行业形势，碧桂园集团总裁莫斌作了谨慎乐观的预估：虽然地产行业信心的恢复需要一段时间，但仍然会是一个在长效机制下健康发展、规模体量超10万亿规模的市场，活下来的企业将会有更大的机会。
8月底，各家房地产上市公司中报纷纷发布，整体下行是共性，但各公司冷暖不一，保利发展、华润置地等央企逆势进击，万科、碧桂园则偏于谨慎，至于曾经的龙头——恒大、融创、新力控股等公司并未正常公布半年报。
行业出清，过程复杂，市场加速分化
“当前的市场处于上下半场的转换期，转换期需要一段时间，包括行业出清，过程相当复杂，也是比较惨烈的。”中国海外发展董事局主席颜建国近期公开表示。
保利发展2022年中报显示：2022年上半年，商品房市场延续2021年以来的下行趋势，销售规模同比下降明显。截至6月末，全国商品房销售金额6.6万亿元，同比下降28.9%；商品房销售面积6.9亿平方米，同比下降22.2%。
克而瑞数据显示，2022年上半年，百强房企1—6月全口径销售金额同比下降51%。
行业寒气逼人，但各企业表现却在分化，行业洗牌。
保利发展上半年实现净利润149.24亿元，较去年同期增加约3亿元，同比增长1.6%。虽然只是1.6%的增幅，但能够保持正增长，在行业内已是凤毛麟角。其销售规模则位居行业第三位，仅次于碧桂园、万科。
另一家央企开发商华润置地今年势头很猛。数据显示，华润置地上半年综合营业收入为728.9亿元，股东应占净利润人民币106亿元，实现签约额1210.4亿元，较去年同期下降26.6%。尽管是下降，其降幅对比百强房企“51%”的下滑幅度可谓难能可贵。更受关注的是，中指院数据显示，上半年华润置地拿地金额位列行业第一。
此外，国字头开发商如中海地产、越秀地产等中期业绩也有相对优异的表现，中交地产营收甚至是151.36%的同比增长。
作为民营开发商的“尖子生”，龙湖集团上半年营业额同比增长56.4%至948.0亿元，净利润74.8亿元。
然而，更多的开发商却“寒气”逼人。上半年，阳光城亏损35.65亿元，泛海控股亏损20.86亿元，荣盛发展亏损22.53亿元。这样的名单还可以列很长。
阳光城半年报写道：“受宏观经济环境、行业环境、融资环境叠加多轮疫情影响，公司流动性出现阶段性紧张。本报告期，公司经营性现金净流入-6.99亿元，同比减少86.92亿元，降幅达108.75%；融资断崖式下滑，净流出24.68亿元。”
不光是企业之间的分化，区域和城市之间也快速分化。阳光城半年报提供的数据清晰地显示出这一现象——“上半年300城全类型土地市场供应面积同比下降22%，成交面积同比下降27%，楼面价同比下降32%，出让金同比下降51%。其中，一线、二线、三四线城市出让金分别下滑41%、52%、53%，成交面积分别下滑42%、36%、20%，楼面价分别上涨1%、下滑25%、下滑41%”。
保利发展半年报称，虽然政府在供需两端积极作为，政策的支持在一定程度上起到了稳市的作用，但市场的回暖仅以核心城市核心区域为主，多数地区销售去化仍存在较大压力，市场分化进一步加剧。
《中国经济周刊》记者采访多家开发商的人士均表示，未来一两年内没有在三四线城市拿地的计划，且纷纷声称会比较积极地在一线和新一线城市拓展项目。
保交楼、降负债，“要重建市场信心”
7月28日，中共中央政治局会议指出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。
