所以，3月以来，全国已经有100多个城市的银行下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来，未来更多城市首套利率有望降至4.6%的基准线，来支持住房需求释放。
但事实证明，下调房贷利率不足以改变购房者的观望情绪，可以看到，进入4月以后救市措施开始升级。
降低房贷利率之后，放松限贷、加大购房补贴成为当下三四线城市刺激楼市的主要措施。
具体措施包括提高公积金贷款额度、降低首付比例，不少城市首套房首付降至20%，二套降到30%，不仅直接补贴现金，还按照50%或100%的比例补贴契税。
其实也不难理解，因为，不像一二线城市，三四线城市本就不存在限购、限售，人才补贴政策的影响面也较窄，只有降低首付比例、提高公积金贷款额度，同时直接补贴现金等方式，才能直接降低购房者的刚性成本，刺激存量需求。
但李军坦言，三四线城市市场本就不大，即便从开发商的角度来看，房价已经跌到他们的成本价，但市场依旧不买单，大部分客户仍在观望。他透露，”去年五一和国庆，常德都是成交500套左右，今年目前200套不到。”
为何效果不佳？
当下，加入楼市救市队伍的三四线城市越来越多，出台的放松楼市调控政策也越来频繁，但收效甚微。
事实上，随着楼市调控放松蔓延至二线城市，这种“救不动”的尴尬也在南宁、郑州等二线城市上演。
总所周知，郑州是今年率先放松楼市调控的万亿GDP城市，甚至推出了“货币棚改化”这一剂猛药，尺度可谓不小。
棚改模式解析（图源：长江证券研究所）
但数据显示，3月郑州新房成交同比下降5成左右，郑州新房价格环跌7%，换言之，量价齐跌。
而据克而瑞研究中心的一份报告，今年2-3月，南宁5次松绑公积金贷款和商贷，开发商也大打价格战，但2022年3月，南宁新房的去化周期依旧急剧攀升至30个月。
放松限贷，又降价又补贴，为何三四线楼市依旧没有回暖迹象，到底哪个环节出了问题？“关键是需求腰斩了”，雷鹏一语中的。
不妨将三四线市场的购房需求分为四类：一是，本地居民住房需求；二是返乡置业需求；三是，周边乡镇或县城居民的购房需求；四是外地务工人员置业需求。
但三四线城市的外来人口本身较少，第四类购房需求可以忽略不计。本地居民需求在过去10多年的楼市刺激下，已基本得到释放；周边乡镇或县城居民的居住需求，大部分已在当地消化，能到城市购房的居民本就是一小部分。
不可否认，三四线城市楼市曾有过繁荣，返乡置业是其购房需求的部分支撑，但随着强省会的推进，二线城市也陆续降低了购房门槛，返乡置业需求也被虹吸到省会等二线城市。
在人口持续外流的情况下，过去5年，支撑三四线城市楼市便是棚改，特别是棚改货币化。不同于目前的放松限贷、补贴和降价等，都是刺激存量购房需求的举措，棚改是直接为三四线城市创造了新的购房需求，像是给了虚弱的三四线楼市一剂强心针。
可以看到，在棚改的助推下，不少三四线城市的房价曾突破万元，但随着棚改退出历史舞台，三四线楼市就瞬间没了支撑，再遇上疫情的冲击，结果可想而知。
